Макроэкономическая ситуация
Основные макроэкономические показатели рынка
Источник: Банк России
В 2023 г. динамика основных экономических показателей России оказала прямое воздействие на рынок складской недвижимости. Постепенное увеличение ключевой ставки ЦБ до 16% повлекло за собой увеличение затрат на заемные средства, что тормозит темпы нового строительства складских объектов и воздействует на ставки аренды, делая их менее доступными для потенциальных арендаторов.
Прогноз на 2024 г. предполагает увеличение среднегодовой ключевой ставки до 14,0%, что, вероятно, дополнительно ограничит доступ к кредитам для новых строительных проектов. Снижение уровня инфляции до 5,1%, тем не менее, может способствовать стабильности цен на строительные материалы.
Курс USD/RUB, достигший в 2023 г. отметки 85,4 руб. за долл., оказывает влияние на международную торговлю и внешнюю экономику России, воздействуя на объемы импорта и экспорта. Ожидаемое ослабление курса в 2024 г. до 92 руб. за долл. предполагает дополнительное давление на торговую активность и, следовательно, на рынок складской недвижимости.
Зависимость средневзвешенной ставки аренды (без OPEX и НДС) от уровня вакантности и ключевой ставки ЦБ

Источник: Nikoliers
Основные индикаторы рынка
*Не включая операционные расходы и НДС (20%); средневзвешенный показать на готовые сухие складские помещения.
Источник: Nikoliers
Прошедший год на рынке складской недвижимости Московского региона показал внушительные рекорды.
В первую очередь следует отметить максимальный объем спроса, который увеличился в 2,4 раза по сравнению с предыдущим годом, достигнув отметки в 3 283 тыс. кв. м. Рассматриваемый рост в значительной степени обусловлен реализацией отложенного спроса, который скопился в результате относительно холодной деловой активности в 2022 г.
Вместе с ростом спроса, рынок столкнулся с критическим дефицитом свободных площадей. Объем вакантных складских помещений упал до уровня 2012 г. — всего 90 тыс. кв. м, что составляет всего 0,4% от совокупного предложения. Данный фактор привел к резкому повышению арендных ставок, и средневзвешенная базовая ставка в Московском регионе увеличилась на 45,3%, достигнув 8 425 руб./кв. м/год.
Темпы ввода новых складских помещений не могут полностью удовлетворить текущие растущие потребности клиентов. Большинство введенных в эксплуатацию объектов выходят на рынок практически полностью заполненными, что еще более усугубляет проблему дефицита.
Острый дисбаланс между спросом и предложением является ключевой характеристикой текущей реальности рынка. Прогнозируется, что следующий год продолжит тренд увеличения дефицита свободных площадей, что, в свою очередь, может повлечь за собой дополнительное воздействие на арендные ставки.
Динамика основных индикаторов рынка
Источник: Nikoliers
Предложение
По итогам 2023 г. объем нового строительства составил 1 441 тыс. кв. м, что на 14% уступает объему, достигнутому в предыдущем году. Таким образом, суммарный объем складского предложения на рынке складской недвижимости Московского региона превысил отметку в 23 млн кв. м.
В разрезе нового предложения преобладают объекты спекулятивного формата, чья доля составила 58%. Среди наиболее крупных объектов, введенных в эксплуатацию в 2023 г., можно выделить многоэтажный складской комплекс «PNK Парк МКАД-М4» (129 тыс. кв. м), а также два корпуса 2-го этапа складского комплекса Wildberries в Электростали суммарной площадью 170 тыс. кв. м.
Спекулятивное и BTS-строительство
Источник: Nikoliers
В 2024 г. ожидается сохранение текущего уровня объема ввода в размере 1 300–1 400 тыс. кв. м. При этом доля объектов BTS-формата покажет увеличение по сравнению с 2023 г. на 14%.
На данный момент отмечается постепенное снижение доли Московского региона в совокупном объеме ввода складской недвижимости в России, что вызвано активной экспансией представителей сегментов электронной коммерции и классического ритейла в регионы с целью расширения зоны своего оперирования в стране.