I квартал 2024 | Москва | Складская недвижимость
Меню

RU

Санкт-Петербург

+7 812 718 36 18
Назад

I квартал 2024 | Москва | Складская недвижимость

22 апреля 2024

Макроэкономическая ситуация

Основные макроэкономические показатели рынка

Основные макроэкономические показатели рынка

Источник: Банк России

Сохранение ключевой ставки ЦБ на уровне 16% продолжает удерживать затраты на проектное финансирование на высоком уровне, что влияет как на темпы возведения складских объектов, так и на принятие решения об их строительстве. Это, в свою очередь, отражается на котировке ставок аренды, делая их менее доступными для потенциальных потребителей.

Во второй половине текущего года ожидается незначительное снижение ключевой ставки ЦБ, однако, предположительно она останется на относительно высоком уровне.

Накопленное инфляционное давление предыдущих лет, а также сдерживающие факторы роста 2022 г. привели к заметному скачку арендной ставки в 2023 г. на фоне рекордного спроса и околонулевой вакансии.

Ожидаемая корректировка ИПЦ вниз до 5,2% в текущем году будет способствовать стабилизации цен на операционную деятельность и издержек собственников, а также повысит вероятность снижения ключевой ставки ЦБ к концу года. Более доступные условия заемного финансирования и продолжающийся рост ставок аренды могут стать стимулом для роста девелоперской активности.

Корреляция средневзвешенной ставки аренды (без OPEX и НДС), уровня вакантности, ключевой ставки ЦБ и инфляции

Корреляция средневзвешенной ставки аренды (без OPEX и НДС), уровня вакантности, ключевой ставки ЦБ и инфляции

Источник: Nikoliers

Основные индикаторы рынка

Основные индикаторы рынка

*Здесь и далее приведена средневзвешенная ставка аренды на готовые сухие складские помещения без учета операционных расходов и НДС

Источник: Nikoliers

Рынок складской недвижимости Московского региона продолжает испытывать острый дисбаланс спроса и предложения и на данный момент определенно характеризуется как рынок арендодателя.

В связи с активным поглощением складских площадей, опережающим темпы ввода новых объектов, в сегменте наблюдается существенный дефицит вакантных помещений. Всего из 23,6 млн кв. м общего качественного предложения свободно около 0,3%, что в абсолютном выражении эквивалентно 63 тыс. кв. м. Данный фактор, в свою очередь, повлиял на выход арендной ставки за пределы «психологической отметки» в 10 тыс. руб./кв. м/год, что является новым историческим максимумом рынка.

Объем ввода новых площадей находится на сравнимом уровне с показателем аналогичного периода прошлого года — 315 тыс. кв. м. Однако этот объем нового предложения пока недостаточен для того, чтобы изменить ситуацию на рынке. К тому же значительная доля спекулятивных площадей была законтрактована еще до момента их ввода в эксплуатацию.

Принимая во внимание динамику спроса и низкую вакантность в объектах нового ввода, есть все основания полагать что на конец 2024 г. ситуация не претерпит кардинальных изменений. Прогнозируется дальнейшая тенденция на повышение арендной ставки и ужесточение конкуренции за свободные опции.

Динамика основных индикаторов рынка

Динамика основных индикаторов рынка

Источник: Nikoliers

Предложение

В I квартале 2024 г. общее предложение рынка складской недвижимости Москвы пополнилось на 315,4 тыс. кв. м. Примечательно что 75% от ввода (237 тыс. кв. м) составляют комплексы формата light industrial. Повышенный интерес к данному сегменту отмечался на протяжении всего прошлого года, когда в него входило всё больше новых девелоперов, как отраслевых, так и со стороны жилых застройщиков.

Среди наиболее крупных объектов, выведенных на рынок, можно отметить две очереди индустриального парка «Весна RBNA» (42 и 32 тыс. кв. м), расположенные в Домодедове в 14 км от МКАД. Если рассматривать классический big-box-формат, то можно выделить блок в промышленном парке «Бутово» от Parametr (26 тыс. кв. м) и складской комплекс «Лихачевский» (20 тыс. кв. м).

Спекулятивное и BTS-строительство

Источник: Nikoliers

Половина объема введенных в эксплуатацию объектов (51%) географически расположена на южном направлении Москвы, и более четверти (28%) — на северо-западном. Практически все новые складские помещения — спекулятивного формата (97%).

Наблюдается растущий интерес к спекулятивному девелопменту, но высокая ключевая ставка является ограничивающим фактором для ряда девелоперов начать реализацию проектов.

Распределение складских объектов, введенных в эксплуатацию в 2024 г.

Распределение складских объектов, введенных в эксплуатацию в 2024

Источник: Nikoliers

Спрос

За первые три месяца 2024 г. суммарный объем заключенных сделок аренды и продажи составил 275 тыс. кв. м, что меньше показателя первого квартала прошлого года практически в два раза. Причиной столь внушительного спада стало не сокращение спроса со стороны потребителей, а, наоборот, катастрофическая трудность его удовлетворения. В прошлом году находилось много привлекательных опций, которые быстро вымывались с рынка по ставке практически в два раза уступающей нынешней. Сегодня ситуация кардинально отличается: если и удается найти подходящий складской блок, то для начала нужно выиграть конкуренцию за него, не редко с применением аукционного подхода, что, безусловно, влияет на поведение игроков с недостаточно большими финансовыми ресурсами.

Средний размер спекулятивной сделки, ввиду ограниченной доступности крупных блоков, составил 6,8 тыс. кв. м, при этом размер более 70% зафиксированных сделок — меньше 10 тыс. кв. м.

Распределение спроса по типам сделок

Распределение спроса по типам сделок

Источник: Nikoliers

Представители электронной коммерции не показали высокую деловую активность на складском рынке Москвы за квартал, заняв долю в 7% от совокупного объема спроса. Продуктовые сети заметно нарастили свои складские мощности, став лидером в распределении арендованных и купленных площадей по отраслям — 33%. По итогам 2024 г. мы ожидаем ряд крупных сделок со стороны маркетплейсов, что выведет их долю спроса на лидирующую позицию.

Распределение арендованных и купленных площадей по отраслям

Распределение арендованных и купленных площадей по отраслям

Источник: Nikoliers

Вакантность

Доля вакантных площадей не прекращает двигаться по нисходящему тренду, упав по сравнению с концом 2023 г. на 0,1 п.п., и не превышает 0,3% на сегодняшний день. Таким образом, объем свободных площадей, если сравнивать с пиковым значением 2022 г., уменьшился в десять раз.

Изменилась и конфигурация объема вакансии в прямой аренде, так как свободные готовые сухие складские помещения класса А составляют всего 54% от 63 тыс. кв. м, остальная часть сформирована классом B и блоками light industrial. Также средний размер готового к въезду свободного блока в аренду уменьшился и составляет всего 3 тыс. кв. м.

При этом на рынке отмечается предложение в субаренду в качественных складских помещениях суммарным объемом 65 тыс. кв. м.

Всего на 2024 г. заявлено к вводу около 1,2 млн кв. м спекулятивных объектов, но немалая часть площадей из них уже реализована, поэтому заметного перелома в тенденции рассматриваемого индикатора не ожидается.

Динамика объемов вакантных площадей прямая аренда и субаренда

Динамика объемов вакантных площадей — прямая аренда и субаренда

Источник: Nikoliers

На всех направлениях региона доля вакантных площадей не превышает 0,5%. Наиболее ощутимый дефицит вакансии наблюдается на востоке Москвы, что может быть вызвано ограниченным предложением и изменениями в транспортных грузовых потоках.

Доля свободных площадей по направлениям

Источник: Nikoliers

Ставки аренды

Средневзвешенная базовая арендная ставка на рынке складской недвижимости Москвы перешагнула психологическую планку в 10 000 руб./кв. м/год и зафиксировалась на уровне 10 175 руб./кв. м/год, показав рост относительно конца 2023 г. на 21%. В связи с большим количеством претендентов на привлекательные блоки, собственники и интересанты прибегают к аукционам на повышение, и в ряде случаев ставка аренды может вырасти на 15% и больше.

В связи с тем, что столь резкое увеличение арендного платежа не сопоставимо с возможностями некоторых арендаторов, учащаются случаи ротации. Некоторые арендаторы в поисках склада, подходящего их возможностям, готовы идти на понижение в качестве объекта, либо его локации и удаленности.

В строящихся объектах ставка аренды не сильно ниже, что во многом обосновано высокими издержками девелоперов, связанными с проектным финансированием, себестоимостью возведения складских объектов, операционными затратами и прочим, а также конъюнктурой рынка.

Динамика вакантности и ставки аренды

Источник: Nikoliers

В зависимости от размера маркетируемого блока, его характеристик и расстояния объекта до города, ставка аренды, без учета операционных расходов и НДС, варьируется в диапазоне 7 000–13 800 руб./кв. м/год для помещений с расстоянием от МКАД до 10 км и 6 500–10 500 руб./кв. м/год — от 10 км и более. При этом на некоторые складские помещения класса А с удаленностью от МКАД до 10 км базовые ставки уже котируются выше 15 000 руб./кв. м/год, что сопоставимо со ставками на офисные помещения, находящимися за пределами МКАД.

Распределение базовой средневзвешенной ставки аренды по расстоянию от МКАД (размер окружности отражает объем свободного блока)

Распределение базовой средневзвешенной ставки аренды по расстоянию от МКАД (размер окружности отражает объем свободного блока)

Источник: Nikoliers

Чистое поглощение

Объем чистого поглощения на протяжении пяти кварталов опережает темпы ввода складских объектов, что напрямую влияет на долю свободных площадей. Фактически рынок забирает больше, чем к нему добавляется новых площадей: суммарно за прошедшие пять кварталов рынок поглотил на 563 тыс. кв. м больше, чем получил.

Причиной текущей динамики показателя чистого поглощения является реализация отложенного спроса, накопленного за 2022 г., когда ввиду общего состояния неопределенности на рынок вышел крупный объем вакансии и субаренды. Однако начиная с III квартала 2023 г. разрыв между показателями чистого поглощения и нового строительства сокращался, и на момент I квартала 2024 г. он составил 22 тыс. кв. м. Для сравнения, в I квартале 2023 г. отрыв объема чистого поглощения от совокупного размера ввода составил 212 тыс. кв. м.

Динамика объемов чистого поглощения, нового строительства и уровня вакантных площадей

Динамика объемов чистого поглощения, нового строительства и уровня вакантных площадей

Источник: Nikoliers

Ожидается дальнейшее опережение темпов поглощения над темпами ввода, но не такое значительное, как в прошлом году, ввиду ограниченного объема свободных площадей в данный момент.

При этом отмечается корреляция динамики чистого поглощения и изменения ВВП: при положительной динамике ВВП — объем абсорбции растет, соответственно, при снижении показателя ниже нулевой отметки чистое поглощение падает. С учетом текущего прогноза Банка России по динамике ВВП деловая активность останется на высоком уровне, аналогичном показателю 2023 г.

Динамика годового чистого поглощения и изменения ВВП

Динамика годового чистого поглощения и изменения ВВП

Источник: Nikoliers, Банк России

Рынок light industrial

Основные показатели рынка

Существующее качественное предложение

Доля от объема складского

предложения

Доля

вакантных площадей

Средневзвешенная ставка аренды* руб./кв. м/ год

Цена продажи** руб./кв. м

615 тыс. кв. м

2,6%

8,4%

12 480

103 215


Источник: Банк России
*Не включая операционные расходы и НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты
**Не включая НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты

За первые три месяца 2024 г. рынок light industrial Московского региона опередил суммарный объем ввода за весь 2023 г.: в I квартале 2024 г. ввелось в эксплуатацию более 237 тыс. кв. м площадей формата LI. Таким образом, общий объем предложения LI составляет 615 тыс. кв. м или 2,6% от совокупного объема складского предложения в Москве.

Всего за 2024 г. объем ввода может составить 553 тыс. кв. м, что в 2,8 раза больше показателя за предыдущий год. Доля вакантных площадей упала на 2,6 п.п. за квартал и на данный момент составляет 8,4%.

Объемы нового строительства объектов формата light industrial

Объемы нового строительства объектов формата light industrial

Источник: Nikoliers

Распределение предложения по расстоянию от МКАД, 2023 г. (внутренний круг) /2024 г. (внешний круг)

Распределение предложения по расстоянию от МКАД, 2023 г. (внутренний круг) /2024 г. (внешний круг)

Источник: Nikoliers

Средневзвешенная базовая ставка аренды на готовые и строящиеся объекты сегмента light industrial показала рост на 12%, до 12 480 руб./кв. м/год, при этом объекты удаленностью от 20 км от МКАД показывают наибольшие значения арендной ставки в связи с более высокими техническими требованиями к помещениям и конфигурацией блоков, а также более высокой стадией готовности проектов.

Средневзвешенная цена продажи (без НДС) составляет 103 215 руб./кв. м, также на рынке отмечаются предложения со стоимостью до 200 тыс. руб./кв. м, цена которых обоснована близостью к МКАД.

Диапазон ставки аренды в объектах light industrial*

Диапазон ставки аренды в объектах light industrial

Источник: Nikoliers

Диапазон стоимости продажи в объектах light industrial**

Диапазон стоимости продажи в объектах light industrial**

Источник: Nikoliers

Распределение ставок аренды и стоимости продажи объектов light industrial относительно удаленности от МКАД

Распределение ставок аренды и стоимости продажи объектов light industrial относительно удаленности от МКАД

Источник: Nikoliers

*Не включая операционные расходы и НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты

**Не включая НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты

Тенденции и прогнозы

Активизация пересмотра условий договоров аренды складских помещений

В сфере складской недвижимости наблюдается тренд пересмотра условий ранее заключенных договоров аренды с последующим повышением арендных ставок. Это во многом связано с дефицитом складских помещений, который усиливает позиции владельцев недвижимости.

Собственники занимают более жесткую позицию в пересмотре условий аренды, увеличивая арендные ставки, чтобы адаптироваться к изменяющимся условиям рынка и обеспечить устойчивость своих инвестиций.

Пересмотр условий аренды обусловлен не только дефицитом предложения складских площадей, но также увеличившимися издержками владельцев.

Повышение арендных ставок помогает владельцам недвижимости справиться с растущими операционными расходами и обеспечить стабильный доход от своих активов.

Использование альтернативных стратегий для удовлетворения потребностей в складских помещениях

Дефицит доступных складских площадей на рынке Москвы ставит перед участниками рынка задачу более гибко реагировать на изменяющиеся условия.

Отсутствие готовых вакантных блоков, особенно крупных, вынуждает арендаторов максимально эффективно использовать уже имеющиеся ресурсы. Для удовлетворения особых потребностей в больших площадях арендаторы обращаются к различным стратегиям, включая проекты по строительству под ключ (BTS), собственное строительство или аренду помещений в строящихся объектах.

Кроме того, альтернативным вариантом решения вопроса поиска площадей является использование недвижимости другого типа для складских нужд, что позволяет арендаторам быстро и эффективно реализовывать свои бизнес-потребности. Примером этого может служить новость о соглашении «Мегамаркета» об аренде бывших магазинов IKEA с целью их трансформации в складские помещения для обеспечения потребностей партнеров по фулфилменту.

Такие стратегии позволяют арендаторам адаптироваться к ситуации на рынке и обеспечить непрерывность своих операций.

Стимулирование автоматизации складских процессов в условиях кадрового голода

Данный тренд отражает активные поиски решений крупнейших потребителей складских помещений, таких как маркетплейсы и продуктовые сети, в сфере складской автоматизации. Кадровый голод, вызванный недостатком квалифицированных специалистов, стимулирует компании к интенсивному внедрению современных технологий, таких как роботизация, цифровизация и автоматизация складских процессов.

Подобные инновации позволяют снизить зависимость от человеческого фактора в складских операциях, улучшить точность и скорость выполнения задач, а также повысить эффективность использования складских ресурсов. В результате компании улучшают свою конкурентоспособность, минимизируют ошибки и сокращают затраты на рабочую силу.

Помимо этого, автоматизация и цифровизация складских процессов обеспечивают возможность более гибкого и адаптивного управления складскими операциями, что особенно важно в условиях быстро меняющейся рыночной среды.

Подпишитесь на получение аналитических отчетов
Получайте актуальную аналитику по недвижимости первыми
Похожие отчеты
Итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Складская недвижимость
Открыть отчет
05.02.2025
Итоги 2024 | Россия | Москва | Санкт-Петербург | Складская недвижимость
Производственные компании на рынке складской недвижимости России
Открыть отчет
29.10.2024
Производственные компании на рынке складской недвижимости России
III квартал 2024 | Москва | Санкт-Петербург| Регионы |Складская недвижимость
Открыть отчет
25.10.2024
III квартал 2024 | Москва | Санкт-Петербург| Регионы |Складская недвижимость
Логистические компании на рынке складской недвижимости России
Открыть отчет
24.10.2024
Логистические компании на рынке складской недвижимости России
I полугодие 2024 | Россия | Складская недвижимость
Открыть отчет
16.07.2024
I полугодие 2024 | Россия | Складская недвижимость
I квартал 2024 | Санкт-Петербург| Складская недвижимость
Открыть отчет
23.04.2024
I квартал 2024 | Санкт-Петербург| Складская недвижимость
Итоги 2023 | Россия | Складская недвижимость
Открыть отчет
05.02.2024
Итоги 2023 | Россия | Складская недвижимость
Итоги 2023 | Санкт-Петербург | Складская недвижимость
Открыть отчет
30.01.2024
Итоги 2023 | Санкт-Петербург | Складская недвижимость
Итоги 2023 | Москва | Складская недвижимость
Открыть отчет
26.01.2024
Итоги 2023 | Москва | Складская недвижимость
III квартал 2023 | Санкт-Петербург | Складская недвижимость
Открыть отчет
24.10.2023
III квартал 2023 | Санкт-Петербург | Складская недвижимость
III квартал 2023 | Москва | Складская недвижимость
Открыть отчет
23.10.2023
III квартал 2023 | Москва | Складская недвижимость
Рынок light industrial. Москва и Санкт-Петербург
Открыть отчет
31.07.2023
Рынок light industrial. Москва и Санкт-Петербург
1
 \ 
12