МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ
Высокий уровень ключевой ставки во многом определяет динамику рынка недвижимости в стране, включая складской сегмент. Увеличение стоимости заемного капитала снижает активность девелоперов и инвесторов, ограничивая их возможности по финансированию новых проектов и модернизации существующих объектов.
Данная ситуация отражается на замедлении темпов строительства новых складов
и сокращении объемов реконструкции старых объектов. Девелоперы вынуждены пересматривать свои планы и оптимизировать бюджеты, часто жертвуя техническими характеристиками или масштабом проектов ради сохранения экономической целесообразности. Кроме того, высокий показатель ключевой ставки делает более дорогими и менее выгодными краткосрочные кредиты, необходимые для финансирования текущих операционных расходов и поддержания стабильной работы бизнеса.
Согласно данным макроэкономического опроса, проведенного Банком России, относительно высокие значения ключевой ставки будут сохраняться и в ближайшей перспективе, что усиливает негативное влияние на сектор складской недвижимости.
Без эффективных мер по стимулированию инвестиционной активности и снижению стоимости заемного финансирования восстановление баланса между спросом и предложением на рынке складской недвижимости может оказаться длительным
и сложным процессом.
Основные макроэкономические показатели рынка
Источник: Макроэкономический опрос Банка России на сентябрь 2024 г.
Динамика макроэкономических показателей России
Источник: Макроэкономический опрос Банка России на сентябрь 2024 г.
ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА, III кв. 2024 г. (КЛАССЫ А И В)
Рынок складской недвижимости России продолжает демонстрировать рост арендных ставок и острую нехватку вакантных площадей. Так, средневзвешенный показатель базовой арендной ставки в Москве уже превысил значение в 11 тыс. руб./кв. м/год.
Ужесточение макроэкономического климата в стране привело к осложнениям в процессе строительства складских объектов. Таким образом, часть складских проектов, изначально запланированных к вводу в эксплуатацию в текущем году, была перенесена на 2025 г. Однако ожидаемый уровень совокупного нового предложения за год останется на рекордном для рынка значении — 5,3 млн кв. м.
Суммарный размер заключенных сделок аренды и продажи на рынке за первые девять месяцев текущего года составил 4,1 млн кв. м, что почти повторяет рекордный уровень предыдущего года. Данный факт подчеркивает высокую активность и спрос со стороны различных отраслей экономики на современные складские комплексы.
Динамика основных индикаторов рынка (итоги по всей России)
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B)
без учета операционных расходов и НДС.
Источник: Nikoliers
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
За девять месяцев 2024 г. в Московском регионе, Санкт-Петербурге и ЛО, а также других регионах России было введено в эксплуатацию более 2,3 млн кв. м качественных складских помещений, превалирующая часть которых (44%) приходится именно на региональный рынок страны. При этом, если рассмотреть детальнее разрез ввода, половина новых площадей (52%) была реализована «под ключ».
В IV квартале к вводу ожидается около 3 млн кв. м площадей, тем самым совокупный объем нового предложения потенциально может достичь рекордных 5,3 млн кв. м. Однако столь высокий уровень девелопмента не позволит преломить состояние дефицита свободного предложения на рынке, так как данный результат во многом является следствием заключения крупных сделок built-to-suit прошлых лет.
Динамика объема ввода по основным рынкам России
Источник: Nikoliers
Высокий уровень ключевой ставки и рост стоимости строительства замедляют девелопмент складских проектов, особенно спекулятивного формата, ввиду повышенных рисков, связанных как с макроэкономической ситуацией, так и с рыночными условиями.
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: Москва и Московская обл.
За III квартал 2024 г. объем качественного складского предложения Московского региона увеличился на 293 тыс. кв. м, из которых 36% представлено распределительным центром Ozon в ИП «PNK Парк Домодедово-2». Всего за текущий год в столице было введено в эксплуатацию 703 тыс. кв. м складских помещений.
Совокупно за 2024 г. объем ввода прогнозируется на уровне 1 928 тыс. кв. м. На конец года суммарный объем качественного готового предложения может перешагнуть отметку в 25 млн кв. м.
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
В III квартале 2024 г. на рынке складской недвижимости Северной столицы России было зафиксировано максимальное значение квартального объема ввода: 394 тыс. кв. м, что превышает предыдущее пиковое значение, достигнутое в IV квартале 2022 г., на 5%. Данный результат является следствием ввода в эксплуатацию ряда крупных складских комплексов, среди которых: СК «100К», СК «Осиновая роща», а также корпус в ИП «PNK Парк Колпино».
По итогам 2024 г. в агломерации также ожидается рекордный объем ввода — 1 095 тыс. кв. м, из которых 53% приходится на проекты спекулятивного формата, которые были практически полностью законтрактованы еще на этапе строительства.
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ: Регионы России
|
43% |
прогнозируемого объема нового строительства по итогам года придется на региональный рынок складской недвижимости, что во многом вызвано ожидаемым открытием здесь РЦ крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов страны |
Наибольший объем качественного нового предложения за три квартала 2024 г. в России приходится на региональный рынок, где ввелось в эксплуатацию около 1 млн кв. м складских площадей, среди которых 83% — BTS-проекты/проекты собственного строительства.
На данный момент городами-лидерами по объему ввода за год являются Екатеринбург (211 тыс. кв. м), Самара (122 тыс. кв. м), Омск (118 тыс. кв. м) и Ставрополь (105 тыс. кв. м). Суммарно перечисленные города представляют 55% от всего объема нового предложения за I–III кварталы 2024 г. на рынке регионов России.
На IV квартал 2024 г. наибольший размер ввода прогнозируется в таких городах, как Ярославль (183 тыс. кв. м), Новосибирск (170 тыс. кв. м) и Казань (134 тыс. кв. м).
Всего за 2024 г. на региональном рынке складской недвижимости объем ввода прогнозируется на уровне 2,2 млн кв. м. Таким образом, к концу года суммарный объем качественного складского предложения в стране может достигнуть отметки в 47 млн кв. м.
Распределение объема готового предложения, III кв. 2024 г.
Источник: Nikoliers
ОБЪЕМ ЗАКЛЮЧЕННЫХ СДЕЛОК АРЕНДЫ И ПРОДАЖИ
Сегодня рынок складской недвижимости является одним из наиболее быстро развивающихся и востребованных секторов коммерческой недвижимости в России.
Это во многом связано с активностью компаний из области онлайн-ритейла, которые, учитывая высокий спрос на складские помещения с их стороны, оказывают значительное влияние на объемы строительства и бизнес-стратегии других игроков рынка.
По результатам первых трех кварталов этого года общий объем сделок аренды и продажи составил более 4,1 млн кв. м, тем самым практически повторив рекордное значение прошлого года (4,2 млн кв. м). Дефицит качественных свободных площадей практически на всех рынках ведет к росту доли сделок в формате build-to-suit (56% от совокупного объема реализованного спроса с начала года).
Деловая активность не спадает. Объем заключенных сделок аренды и продажи за I–III кварталы 2024 г. находится на уровне, близком
к рекордному значению за такой же период прошлого года.
Динамика объема заключенных сделок аренды и продажи по основным рынкам России
Распределение объема заключенных сделок аренды и продажи по типу
Источник: Nikoliers
Объем заключенных сделок аренды и продажи:Москва и Московская обл.
Объем спроса на рынке складской недвижимости Москвы с начала года составил более 2,2 млн кв. м, половина из которых приходится на сделки формата BTS.
Данный результат является вторым за всю историю наблюдений по аналогичным периодам, уступая лишь показателю 2023 г., когда за девять месяцев было заключено около 2,5 млн кв. м сделок.
В распределении объема реализованного спроса за 2024 г. по бизнес-отраслям более половины приходится на сегмент онлайн-ритейла (55%), следом идет производство (14%) и логистика (12%).
|
Комплекс |
Формат |
Площадь, кв. м |
Сектор |
|
Конфиденциально |
BTS-аренда |
189 185 |
Онлайн-ритейл |
|
Конфиденциально |
BTS-аренда |
158 760 |
Онлайн-ритейл |
|
Конфиденциально |
BTS-аренда |
156 170 |
Онлайн-ритейл |
Объем заключенных сделок аренды и продажи: Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
В Санкт-Петербурге отмечается проседание в объеме спроса. За девять месяцев 2024 г. здесь было арендовано и куплено около 320 тыс. кв. м складских площадей, что уступает прошлогоднему результату на 30%.
Дефицит вакантных площадей и взлеты арендной ставки усложняют процесс реализации накопленного спроса.
|
Комплекс |
Формат |
Площадь, кв. м |
Сектор |
|
СК «Адмирал Горелово» |
Аренда |
29 190 |
Онлайн-ритейл |
|
ИП «PNK Парк Шушары 3» |
Субаренда |
27 910 |
Онлайн-ритейл |
|
ИП «PNK Парк Софийская КАД» |
Аренда |
23 495 |
Ритейл |
Объем заключенных сделок аренды и продажи: Регионы России
Маркетплейсы продолжают процесс экспансии на региональном рынке страны. Здесь за три квартала было куплено и арендовано более 1,5 млн кв. м, что является рекордным объемом для аналогичных периодов рассматриваемого рынка.
Недостаток качественных свободных складских помещений, удовлетворяющих требованиям маркетплейсов, привел к тому, что 75% от всего объема спроса за год пришлось именно на BTS-сделки.
|
Город |
Комплекс |
Формат |
Площадь, кв. м |
Сектор |
|
Самара |
СК «СамараТрансАвто» |
BTS-аренда |
152 220 |
Онлайн-ритейл |
|
Саратов |
СК «Саратов Метрикс» |
BTS-аренда |
124 180 |
Онлайн-ритейл |
|
Ижевск |
Конфиденциально |
BTS-аренда |
104 400 |
Онлайн-ритейл |
ВАКАНТНОСТЬ И СТАВКИ АРЕНДЫ
На конец III квартала 2024 г. суммарный объем качественных свободных складских площадей составил 470 тыс. кв. м, что эквивалентно 1,1% от совокупного объема готового предложения в России. Незначительное увеличение вакансии обусловлено процессом ротации арендаторов, а также выходом на рынок предложений преимущественно в относительно старых и менее качественных объектах.
Текущая экономическая и рыночная конъюнктура поддерживает рост ставок аренды на рынке складской недвижимости России: сохранение дисбаланса спроса и предложения только усиливает позицию собственников складских объектов, которые, ввиду не только повышенного спроса, но и роста эксплуатационных и строительных издержек, не прекращают повышение совокупного арендного платежа.
Динамика объема вакантных площадей по основным рынкам России
ВАКАНТНОСТЬ И СТАВКИ АРЕНДЫ: Москва и Московская обл.
По итогам III квартала 2024 г. базовая средневзвешенная ставка аренды на готовые складские помещения на рынке складской недвижимости Московского региона составила 11 065 руб./кв. м/год, показав рост по сравнению с предыдущим кварталом на 7,2%.
Динамика средневзвешенной ставки аренды* и доли вакантных площадей
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения без учета операционных расходов и НДС.
Источник: Nikoliers
Доля свободных площадей в столице показала рост относительно конца прошлого года на 0,4 п.п., тем самым достигнув 0,8%, что в абсолютном выражении составляет 194 тыс. кв. м. Незначительное увеличение объема свободных площадей не сможет преломить состояние нехватки вакансии на рынке.
Наиболее острый дефицит вакантных площадей ощущается в восточных направлениях региона, где доля вакантных площадей варьируется в пределах 0,0–0,4%.
Увеличение уровня вакантности на западном направлении обусловлено высвобождением крупного объема площадей в складском комплексе класса А на довольно большой удаленности от МКАД.
Ограниченное свободное предложение и нехватка блоков большого размера обострили интерес к строящимся высококачественным помещениям, ставка в которых превышает показатель введенных в эксплуатацию объектов класса А на 10% и уже находится выше отметки в 12 тыс. руб./кв. м/год.
|
31% |
Рост средневзвешенной базовой арендной ставки на готовые складские помещения классов А и B в Московском регионе относительно конца 2023 г. |
Традиционно расстояние от МКАД и арендная ставка находятся в обратной зависимости друг от друга. Тем не менее даже на расстоянии свыше 60 километров от МКАД ставка аренды превышает значения, зафиксированные по итогам 2023 г., когда общий средневзвешенный показатель составлял 8 425 руб./кв. м/год.
Распределение базовой средневзвешенной ставки аренды* по классам и расстоянию от МКАД (размер окружности отражает объем свободного блока)
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B) без учета операционных расходов и НДС.
Источник: Nikoliers
ВАКАНТНОСТЬ И СТАВКИ АРЕНДЫ: Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
На рынке Санкт-Петербурга и ЛО доля вакантных площадей по сравнению с прошлым кварталом осталась на том же уровне — 0,7%, или 37 тыс. кв. м.
Средневзвешенная базовая арендная ставка в объектах класса А практически не изменилась относительно прошлого квартала и составила 10 530 руб./кв. м/год. При этом, в связи с заметной нехваткой помещений под хранение, а также быстрым вымыванием с рынка высококачественных строящихся предложений, отмечается стремительный рост арендной ставки в помещениях класса B, индикатор которых зафиксировался на отметке 9 650 руб./кв. м/год, тем самым показав рост относительно конца 2023 г. на 41%.
Динамика средневзвешенной ставки аренды* по классам и доли вакантных площадей
ВАКАНТНОСТЬ И СТАВКИ АРЕНДЫ: Регионы России
На региональном рынке складской недвижимости России совокупный объем свободных площадей по итогам III квартала 2024 г. составил 226 тыс. кв. м, из которых 75% приходится на помещения класса В.
В ряде городов вакантных предложений в объектах класса А фактически нет, при этом многие девелоперы предпочитают BTS-формат спекулятивному строительству в связи с большей надежностью и стабильностью данного типа девелопмента.
В зависимости от характеристик и возраста объекта, средневзвешенный показатель базовой арендной ставки в готовых объектах класса А варьируется в диапазоне 7–12 тыс. руб./кв. м/год.
Динамика средневзвешенной ставки аренды* и доли вакантных площадей
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения без учета операционных расходов и НДС.
Источник: Nikoliers
ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА ГОРОДОВ-МИЛЛИОННИКОВ
|
Город |
Объем готового предложения, тыс. кв. м |
Обеспеченность, кв. м/тыс. чел |
Объем нового строительства, тыс. кв. м |
Объем сделок аренды и продажи, тыс. кв. м |
Уровень вакантности, % |
Ставка аренды |
||
|
Класс А |
Класс В |
Класс А (строящиеся) |
||||||
|
Екатеринбург |
2 352 |
1 574 |
211 |
47 |
2,2% |
7 460 |
6 540 |
- |
|
Ростов-на-Дону |
1 341 |
1 182 |
91 |
116 |
1,2% |
12 600 |
6 545 |
- |
|
Москва и МО |
24 256 |
1 125 |
703 |
2 234 |
0,8% |
11 530 |
8 095 |
12 680 |
|
Новосибирск |
1 603 |
989 |
0 |
136 |
0,4% |
- |
4 350 |
- |
|
Казань |
1 020 |
810 |
100 |
3 |
2,1% |
10 900 |
8 300 |
12 600 |
|
Краснодар |
861 |
810 |
39 |
10 |
0,8% |
- |
5 535 |
12 000 |
|
Самара |
874 |
770 |
122 |
182 |
0,8% |
- |
5 720 |
9 700 |
|
СПБ и ЛО |
5 323 |
699 |
577 |
320 |
0,7% |
10 530 |
9 650 |
10 660 |
|
Воронеж |
633 |
603 |
0 |
38 |
0,9% |
- |
- |
8 400 |
|
Нижний Новгород |
671 |
543 |
33 |
19 |
1,0% |
- |
7 815 |
9 200 |
|
Волгоград |
347 |
347 |
2 |
46 |
1,8% |
- |
3 500 |
- |
|
Челябинск |
349 |
296 |
0 |
9 |
1,4% |
- |
- |
9 000 |
|
Омск |
332 |
294 |
118 |
6 |
0,2% |
- |
5 100 |
- |
|
Уфа |
313 |
276 |
58 |
165 |
0,2% |
- |
6 600 |
- |
|
Красноярск |
272 |
247 |
0 |
68 |
0,4% |
- |
4 200 |
9 800 |
|
Пермь |
235 |
225 |
0 |
14 |
1,7% |
- |
6 000 |
- |
Самыми крупными городами России по показателю обеспеченности складскими помещениями на 1 000 человек по итогам III квартала 2024 г. являются: Екатеринбург(1 574 кв. м/тыс. чел), Ростов-на-Дону (1 182 кв. м/тыс. чел) и Московский регион (1 125 кв. м/тыс. чел).
При этом стоит отметить Нижний Новгород, который отличается от других городов-миллионников тем, что, имея объем населения больше среднего по выборке, показывает индикатор обеспеченности складскими помещениями ниже среднего (543 кв. м/тыс. чел), что может означать недостаток складских объектов в регионе.
Сравнение городов-миллионников (без Москвы и Санкт-Петербурга) по параметрам обеспеченности качественной складской недвижимостью (размер окружности — объем готового предложения)
*Указана средневзвешенная ставка аренды на готовые свободные сухие складские помещения (класса A, B)
без учета операционных расходов и НДС.
Источник: Nikoliers
РЫНОК LIGHT INDUSTRIAL
На сегодняшний день совокупный объем готового предложения объектов формата light industrial в России составляет 739 тыс. кв. м, из которых 88% приходится на Московский регион, 7% — на Санкт-Петербург и ЛО и 5% — на остальные регионы страны.
По итогам 2024 г. объем предложения LI в России, при условии ввода в эксплуатацию всех запланированных проектов, может составить 934 тыс. кв. м. Стоит отметить, что за этот год уже были введены в эксплуатацию первые проекты LI на региональном рынке в таких городах, как Ярославль и Краснодар.
Динамика объема заявленного ввода объектов формата LI
|
492 |
Ожидаемый совокупный годовой объем нового предложения объектов формата light industrial в России за 2024 г. |
|
тыс. кв. м |
LIGHT INDUSTRIAL: Москва и Московская обл.
За девять месяцев в Москве и Московской области было введено в эксплуатацию более 260 тыс. кв. м площадей формата light industrial, тем самым объем готового предложения увеличился до 649 тыс. кв. м.
Средневзвешенная базовая арендная ставка на готовые и строящиеся блоки LI выросла г/г на 16%, до 13 430 руб./кв. м/год. Цена продажи относительно такого же периода увеличилась на 25%, до 104 510 руб./кв. м.
Динамика объема ввода объектов формата LI
*Не включая операционные расходы и НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты;
средневзвешенный показатель.
**Не включая НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты;
средневзвешенный показатель.
Источник: Nikoliers
Рынок LI в Санкт-Петербурге занимает второе место по размеру в России, с общим объемом готового предложения в 55 тыс. кв. м, что представляет 1,0% от всего готового качественного складского предложения в агломерации. Совокупно в промежутке 2024–2026 гг. к вводу ожидается дополнительно 114,4 тыс. кв. м.
Относительно прошлого квартала коммерческие условия в готовых и строящихся помещениях формата light industrial в регионе не претерпели значительных изменений: базовая ставка аренды зафиксировалась на уровне 13 140 руб./кв. м/год, а стоимость покупки — на отметке в 114 780 руб./кв. м.
LIGHT INDUSTRIAL: Регионы РоссииЗа прошедший квартал были введены в эксплуатацию первые комплексы формата light industrial на региональном рынке складской и индустриальной недвижимости России, среди них: комплекс LI в Карабихском сельском поселении (5 974 кв. м, Ярославль)и комплекс LI «Терминал» (29 650 кв. м, Краснодар). Оба комплекса представлены отдельно стоящими зданиями площадью по 1,5 тыс. кв. м.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию двух зданий в ранее упомянутом комплексе из Ярославля, а также комплекс LI в г. Челябинск суммарной площадью около 14,5 тыс. кв. м.
*Не включая операционные расходы и НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты; средневзвешенный показатель.
**Не включая НДС (20%) — готовые и строящиеся объекты; средневзвешенный показатель.
Источник: Nikoliers
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
Максимальный объем инвестиций в складской сегмент
За девять месяцев 2024 г. инвестиции в складской сегмент составили 116 млрд руб., что является историческим максимумом для сегмента за всю историю рынка капиталов и превышает сумму вложений в этот сегмент за весь 2023 г. практически в два раза.
При этом, если за последние 10 лет сделки стоимостью более 1 млрд руб. в складском сегменте составляли в среднем 3 шт. за квартал, то в III квартале 2024 г. зафиксировано рекордное количество таких сделок — 14 шт.
Причиной данного резкого увеличения показателя является активизация ЗПИФов и околобанковских структур, которые, помимо готовых объектов, стали приобретать и строящиеся комплексы, которые уже законтрактованы на долгосрочный период. При этом интерес наблюдается не только к классическим big-box-форматам, но и к формату LI.
Тестирование новых подходов к индексации арендной ставки
Девелоперы, сталкиваясь с быстрыми и непредсказуемыми изменениями на рынке и в экономике, тестируют внедрение новых подходов к индексации арендной ставки. Это естественная реакция на необходимость адаптации к волатильности рыночных условий, поскольку традиционные методы расчета аренды перестают быть достаточно надежными для защиты интересов девелоперов от непредвиденных экономических шоков.
Таким образом, ряд компаний разрабатывают подход, согласно которому арендная плата и ее индексация рассчитывается исходя из значения ключевой ставки ЦБ РФ. Такой подход потенциально позволит девелоперу гибче реагировать на изменения в денежно-кредитной политике, что поможет лучше управлять финансовыми рисками и поддерживать конкурентоспособность проектов на рынке.
Виктор Афанасенко,региональный директор,руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости: «Рынок складской недвижимости России за последние годы претерпел значительные изменения, и сейчас он сталкивается с рядом вызовов, которые требуют решений в ближайшем будущем. Одной из главных и насущных проблем является дисбаланс между спросом и предложением. Мы ожидаем, что в 2024 г. объем деловой активности снова превысит отметку в 6 млн кв. м, однако ввод новых площадей составит около 5,3 млн кв. м. Таким образом, новое предложение снова не успевает за спросом, что приводит к увеличению накопленного спроса, влияющего на рост арендных ставок и скорость поглощения новых предложений.
Дополнительно издержки на строительство и заемное финансирование остаются высокими, что ограничивает девелоперскую активность, особенно в отношении крупных спекулятивных проектов. Ожидается, что средняя ключевая ставка Банка России
в следующем году останется выше 15%, что повлияет на замедление темпов строительства и ограничит целесообразность реализации масштабных проектов. Рынок становится все более привлекательным для игроков различного профиля и размеров капитала. Мы видим, что частные инвесторы все чаще обращают внимание на формат Light Industrial, а крупные компании, включая те, которые специализируются на девелопменте жилой недвижимости, продолжают анонсировать крупные проекты, особенно в Московском регионе, в том числе благодаря льготам по программам МПТ и КРТ.»
