В Петербурге девелоперская активность за квартал в 1,5 раза превысила спрос

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, объём нового предложения на рынке жилья в Санкт-Петербурге в I кв. 2025 г. оказался в 1,5 раза больше объема спроса. Тем не менее, рынок всё равно демонстрирует сбалансированное состояние. В краткосрочной перспективе эксперты Nikoliers ожидают, что комиссия банков для застройщиков продолжит снижаться, а доля одобрений по ипотеке будет увеличиваться.

Санкт-Петербург, 21 апреля 2025 года. — Объем вывода нового предложения жилой недвижимости в соответствии с проектными декларациями за I кв. 2025 г. составил 406 тыс. кв. м и в 1,5 раза превысил суммарный объем спроса (269 тыс. кв. м). Также объем нового предложения на 7% больше объёма квартир, введенных в 4 кв. 2024 г.  (379 тыс. кв. м). Сохраняющаяся активность девелоперов создает благоприятные условия для рынка, снижая риск возникновения дефицита предложения по мере реализации отложенного спроса начиная с 2027 г. Таким образом, застройщики готовятся к повышению покупательской активности при снижении ключевой ставки и, соответственно, меньшей доходности депозитов и возвращения приемлемых ставок рыночной ипотеки.

Динамика ключевых индикаторов рынка

В целом сейчас рынок демонстрирует сбалансированное состояние, где объем нового предложения соответствует или превышает объем спроса. В общей сложности с января 2022 г. по март 2025 г. в соответствии с проектными декларациями на рынок выведено 6,7 млн кв. м жилой недвижимости, при этом суммарный спрос за данный период составил 5,9 млн кв. м. (на 13% меньше объема нового предложения).

Отметим, что спрос за квартал снизился на 24% (до 6,9 тыс. ДДУ) и достиг исторического квартального минимума за историю наблюдений с 2017 г. Первичный рынок жилой недвижимости Петербурга продолжает процесс адаптации к отмене льготной ипотеки под 8% годовых, исключения Петербурга из IT программы и ужесточению условий семейной ипотеки, а также длительному периоду высокой ключевой ставки. 

Несмотря на охлаждение спроса, средневзвешенная цена «квадрата» на первичном рынке продолжила рост: к началу апреля показатель составил 307 тыс. руб./кв. м. (+4% за квартал). Важно учесть, что рост цен предложения (без учета возможных скидок застройщиков) во многом обусловлен увеличением затрат застройщиков на проектное финансирование (особенно при использовании рассрочки) и выплатой комиссий банкам по льготным ипотечным программам. Длительные рассрочки замедляют наполнение эскроу-счетов, что увеличивает стоимость проектного финансирования для девелоперов, которые вынуждены включать дополнительные затраты в цену квартир. Вместе с тем несколько снизившиеся в течение квартала, но все еще значительные комиссии банков для застройщиков по семейной программе, также перекладываются на покупателей. При этом вступивший в силу с января ипотечный стандарт ограничивает возможности искусственного завышения стоимости жилья в ипотечном договоре – все затраты включаются в цену предложения.

«Полноценный эффект от ранее принятых решений в сторону смягчения требований к заемщикам (отмена банковских лимитов по госпрограммам, снижение Банком России надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам и повышение уровня возмещения банкам по льготным программам) мы увидим во втором квартале этого года. Также в краткосрочной перспективе мы ожидаем дополнительного снижения комиссий банков для застройщиков и роста доли одобрений по ипотеке. Таким образом, больше граждан будут иметь возможность приобрести квартиру по выгодным условиям», - отметила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.