Первичный спрос на сервисные апартаменты Петербурга сократился вдвое за пять лет
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, объем первичного предложения сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге на сентябрь 2025 г. составляет 3,7 тыс. юнитов, а первичный спрос на сервисные апартаменты по итогам этого года ожидается в объеме около 1,8 тыс. ДДУ. При этом на гостиничном рынке Петербурга уже сданы и действуют как гостиницы 11,3 тыс. сервисных апартаментов, и до конца 2026 г. будет сдано в эксплуатацию свыше 10 тыс. новых юнитов.
Санкт-Петербург, 24 сентября 2025 года. — По данным Nikoliers, в начале сентября 2025 г. объем первичного предложения сервисных апартаментов в Петербурге составляет 3,7 тыс. юнитов (+28% за пять лет). В то же время, первичный спрос на лоты по итогам 2025 г. ожидается в объеме около 1,8 тыс. ДДУ, что в 2,2 раза ниже, чем в 2020 г. – 3,9 тыс. ДДУ, но на 41% больше по количеству ДДУ за аналогичный период 2024 г. Отметим, что последние годы девелоперы апарт-сегмента активно применяют программы рассрочки: около 60–90% текущих продаж строящихся апартаментов обеспечиваются именно такими инструментами, в то время как доля ипотеки составляет всего 6%.
Первичное предложение и спрос на сервисные апартаменты
Источник: Nikoliers
В этом году рост продаж сервисных проектов, по сравнению с 2024 г., во многом обусловлен возобновлением интереса со стороны инвесторов, которые при снижении процентных ставок постепенно переводят средства из банковских вкладов в недвижимость. По оценкам Nikoliers, позитивная тенденция продолжится и в 2026 г., особенно при дополнительном снижении ключевой ставки. Вместе с тем положительное влияние на темп реализации оказал запуск ряда ярких проектов в конце 2024 г.: SAAN, «Well Московский», Cosmos Smart Saint-Petersburg Yuzhny Hotel и Industrial Avenir. С начала 2025 г. на эти проекты пришлось 47% всех ДДУ сервисных апартаментов Санкт-Петербурга. При этом на гостиничном рынке Петербурга уже введены в эксплуатацию и действуют как гостиницы 11,3 тыс. сервисных апартаментов.
«С 2019 г. рынок сервисных апартаментов Петербурга удерживает лидерство в объеме новых вводимых лотов среди прочих коллективных средств размещения. Его принято считать самым развитым в России, и сейчас он постепенно выходит на стадию насыщения: усиливается конкуренция как в продажах, так и в сегментах долгосрочной и краткосрочной аренды. 2025-2026 гг. могут стать рекордными по вводу в эксплуатацию сервисных апартаментов: на рынке появятся 4 тыс. и 6,4 тыс. лотов соответственно, часть из которых пополнят номерной фонд города», – прокомментировала Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers.
По оценке экспертов Nikoliers, в 2025 г. объем нового строительства в сегменте сервисных апартаментов, вероятно, превысит количество новых гостиничных номеров более чем в 3,5 раза: 4 тыс. юнитов и 1,2 тыс. номеров. Таким образом, общая структура рынка средств размещения изменится, распределившись между гостиницами и сервисными апартаментами в соотношении 57% на 43% соответственно.
Сервисные апарт-проекты в Петербурге всё больше приравниваются к гостиничному продукту, что влияет на их регулирование. С 1 сентября 2025 г. вступило в силу ужесточение правил для апартаментов: все объекты размещения должны иметь классификацию и подтверждать свой статус, при этом запрещена сдача в аренду и реклама неклассифицированных объектов. Как правило, в сервисных апарт-отелях Петербурга после ввода в эксплуатацию и начала функционирования объекта как гостиницы с привлечением управляющей компании сдается от 40 до 60% номерного фонда, в зависимости от бренда оператора и программ доходности. В дальнейшем, по мере внедрения поправок в законодательство, доля номерного фонда под управлением профессиональных операторов, как ожидается, будет расти.
«Сегмент апарт-отелей активно развивался последние 10 лет и внес большой вклад в развитие рынка средств размещения, позволив городу существенно нарастить предложение современного номерного фонда в востребованном среднем классе. Особенности сегмента апарт-отелей – охват новых локаций, формирование предложения не только в сегменте краткосрочного, но и средне- и долгосрочного размещения. Это в свою очередь влияет как на показатели загрузки (в большую сторону), так и на показатели ADR / RevPAR (в меньшую) относительно «традиционных» гостиниц», – добавил Игорь Кокорев, директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers.
Напоминаем, что одним из ключевых драйверов роста доходности направления краткосрочной аренды Петербурга остаётся туристический потенциал: к концу 2025 г. город может принять порядка 12,7 млн человек, что на 10%, чем в 2024 году. В дальнейшим дополнительными стимулами развития турпотока послужат реализация проекта высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ) между Москвой и Санкт-Петербургом и строительство II очереди аэропорта Пулково.
