Департамент офисной недвижимости
Департамент управления строительными проектами
Москва, 24 ноября 2025 г. – 13 ноября в Центре событий РБК в Москве международная консалтинговая компания Nikoliers провела V юбилейную конференцию офисной недвижимости «Гигабайты офисов». Мероприятие собрало ведущих игроков девелопмента, производства, банковского сектора, HR-рынков, IT и других отраслей. Эксперты обсудили влияние штаб-квартир на стратегии и бренды компании, рынок труда с ИИ, роли технологий в проектировании и управлении, рост региональных хабов. Партнерами конференции выступили MR Office, OFFCON, Solo Office Interiors, «Айтеко», Коммерсантъ Конференции. В мероприятии приняли участие более 300 гостей.
Открыл конференцию Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers, подчеркнув ключевую роль Москвы как ведущей бизнес локации России и одного из наиболее динамично развивающихся мегаполисов Европы. «Москва не только является основным деловым центром страны, но и демонстрирует впечатляющие темпы развития. По объему офисных площадей столица уступает лишь Лондону и Парижу, при этом по объему заключенных сделок превосходит их. Один из низких уровней вакансии в мире (порядка 5,5%) свидетельствует о стабильном развитии московского рынка офисной недвижимости», – отметил Николай Казанский.
В рамках первой сессии конференции «Штаб-квартира от замысла до реализации», модераторами которой выступили Петр Косенко (ведущий радиостанции Коммерсантъ FM) и Федор Ращевский (партнер OFFCON), обсуждалась трансформация роли штаб-квартир в современных компаниях. Эксперты сошлись во мнении, что штаб-квартира сегодня является не просто офисным пространством, а ключевым инструментом управления, отражающим корпоративную стратегию и объединяющим бизнес-процессы, культуру, человеческие ресурсы и бренд компании. Сессия собрала руководителей ведущих организаций, реализующих масштабные проекты по созданию штаб-квартир, для демонстрации подходов к проектированию экосистем. Было отмечено, что концепция штаб-квартиры является показателем зрелости компании, и ее создание должно основываться не на масштабе, а на смысловом наполнении, способствующем интеграции команд и формированию стратегических преимуществ.
Открывала первую сессию Виктория Горячева, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers. Эксперт рассказала, как офисы превратились из обычных пространств в мощные «драйверы роста» и «экосистемы», которые помогают бизнесу расти и развиваться.
«Штаб-квартира сейчас – это ДНК бренда, она отражает то, что хочет работодатель транслировать во внешний мир. И важно, что масштаб штаб-квартиры сейчас определяется исключительно потребностями бизнеса. Форма и размер не всегда определяет содержание, важны те смыслы, которые закладывает бренд. В то же время штаб-квартира – это стратегический актив, который требует особого подхода и постоянной адаптации к меняющимся условиям рынка», – прокомментировала Виктория Горячева.
Марина Медведева, управляющий директор и член правления СИБУР, рассказала, что в компании, представленной в 20 регионах страны, реализована концепция организации офисных пространств по принципу «везде, как дома». Это выражено в унифицированном подходе к зонированию пространств, использованию типовых отделочных материалов и цветовой гаммы, демонстрации приверженности ценностям компании через графические решения и т.д. Сотрудники регулярно посещают предприятия в командировках или релоцируются в другие географии, и единые решения позволяют чувствовать себя комфортного и безопасно в «знакомом» месте. Что касается московского офиса, то это не штаб-квартира для компании, а корпоративный центр управления, методологии, процессного развития, тогда как офисы на предприятиях обеспечивают операционную деятельность предприятий по ключевым задачам бизнеса компании: производство полимеров. При этом все офисы компании построены по принципу открытых пространств, обеспечивая прозрачность, доступность и стимулируя больше общения между сотрудниками, проектными командами; исключая возникновение «функциональных колодцев» и поддерживая корпоративную экосреду, а грамотная продуманная эргономика позволяет значительно увеличивать вместимость офисов. Так, например, в Казани удалось увеличить количество рабочих мест с 250 до 700. Сейчас СИБУР работает над новым офисом в центре Москвы, который станет продолжением этой концепции: офис как пространство, куда хочется приходить.
Алексей Исаков, генеральный директор региональной сети IT-хабов Группы «Т-Технологии» поделился опытом трансформации компании за счет внедрения распределенной модели работы и создания ИТ-хабов.
«Гибкая модель развития, включающая распределенную работу и создание региональных IT-хабов, позволяет компаниям преодолевать дефицит кадров, масштабировать бизнес, привлекать и удерживать таланты, а также способствовать развитию местных профессиональных сообществ, что в конечном итоге повышает эффективность и удовлетворенность сотрудников. Важно находить баланс между потребностями бизнеса, скоростями найма и тем, что мы начали уже концентрировать наши продукты в определенных локациях. За счет запуска наших IT-хабов мы комплексно развиваем присутствие в городах, где есть наши офисы, развиваем и кадровый потенциал, и местное профессиональное IT-сообщество, делая их точками притяжения. Активно набираем молодежь. Сегодня в наших хабах работают около 40% сотрудников, для которых наша компания является первым местом работы», – отметил Алексей Исаков.
Георгий Силкин, руководитель Центра сопровождения строительства и развития девелоперских проектов банка ПСБ, представил проект переезда головного офиса банка в Ярославль — там планируется разместить более 5 000 сотрудников и их семьи, сделав фокус на концепции комфортной жизни, где все находится «в пятнадцатиминутной доступности». ПСБ уже активно расширяет свое присутствие в области: к концу текущего года банк будет представлен во всех районных центрах региона, а число дистанционных сотрудников, релоцированных в Ярославль за 2025 год, составит 2 000 человек. Переезд окажет положительный эффект на налоговые отчисления в бюджет области за счет создания новых рабочих мест и будет способствовать привлечению инвестиций, что приведет к масштабному развитию инфраструктуры региона, в том числе жилой недвижимости и социальных объектов.
Елена Мацепуро, директор департамента административно-хозяйственного обеспечения Группы Компаний Нацпроектстрой на примере штаб-квартиры Группы представила концепцию организации современного гибкого рабочего пространства, позволяющего быстро адаптироваться к любым структурным изменениям, где офис выступает не просто местом для выполнения задач, а мощным инструментом для внутренней интеграции, формирования корпоративной культуры и повышения эффективности бизнеса. Ключевым аспектом является мобильность сотрудников, которая не только ускоряет решение рабочих вопросов и экономит время, но и открывает новые возможности для формирования междисциплинарных команд из представителей разных направлений деятельности, а порой и разных компаний дивизиона/ов, работающих совместно над проектом, в одном офисном пространстве.
«Продуманная организация рабочих мест и общая атмосфера офиса способствуют формированию сильной корпоративной культуры. В рамках нашего нового проекта, где мы объединили в одной локации управляющую компанию и ведущие компании Группы, расположенные в Москве, штаб-квартира несет ряд значимых преимуществ: повышение уровня взаимодействия и производительности сотрудников, сохранение ценных кадров и привлечение талантов, экономия ресурсов, снижение рисков, связанных с колебаниями рынка аренды, формирование корпоративной культуры, рост продуктивности и творчества. Создание штаб-квартиры стало важным шагом в трансформации Группы и повышении эффективности бизнеса», – рассказала Елена Мацепуро.
Алина Воскобойникова, партнер Solo Office Interiors, представила взгляд на современный офис как на экосистему, где рождаются решения и создаются ключевые продукты. Она подчеркнула, что офис – это не только трансляция бизнес-ценностей, но и создание условий для сотрудников, формирование определенного образа жизни и работы. Эксперт выделила два ключевых новых подхода к дизайну рабочего пространства: «Play Lab» (творческая лаборатория) и «Nature Retreat» (природный ретрит), объяснив их влияние на продуктивность, вовлеченность и ментальный комфорт сотрудников.
«Будущее офиса – не квадратные метры, а метрики вовлеченности. Насколько ваш офис может привлечь и вовлечь людей в интересные процессы и решения нестандартных задач. Поэтому пространство должно быть спроектировано как экосистема, ориентированная на создание комфортной, вдохновляющей и продуктивной среды для сотрудников. Интеграция элементов природы наряду с качественными мебельными продуктами, создание «творческих лабораторий» и внимание к деталям, влияющим на «счастье» сотрудника, являются ключевыми факторами, которые помогут привлечь и удержать таланты, повысить их вовлеченность и, как следствие, продуктивность компании. Счастливые сотрудники на 12% продуктивнее. Счастье – новый KPI», – отметила Алина Воскобойникова.
Федор Ращевский, партнер OFFCON, поддержал мнение о том, что современный офис – важная метрика вовлеченности сотрудников. Эксперт подчеркнул, что создание комфортных и многофункциональных офисных пространств является ответом на «рынок сотрудника» для конкуренции за таланты, где борьба ведется не только в финансовом поле, но и через обеспечение комфорта в офисе. Один из трендов – многофункциональные пространства с зонами для переключения деятельности и отдыха. Такие офисы могут стать стратегическим инструментом, который существенно повышает производительность, вовлеченность и лояльность сотрудников, что подтверждается успехами ведущих технологических компаний.
«Именно возможность резкого переключения деятельности – будь то физическая активность, такая как занятия в спортзале или VR-игры, или интеллектуальные нагрузки, например, настольные игры – значительно увеличивает производительность труда, особенно в IT-сфере. Такое разнообразие активностей способствует эмоциональной привязанности сотрудника к бренду, снижает риск текучки кадров. Руководители успешных техкорпораций рассматривают комфортные и игровые элементы офиса как инструмент для вовлечения сотрудников в бренд и их эффективной отдачи целям компании. Доказано: счастливые люди работают лучше», – отметил Федор Ращевский.
В рамках второй сессии «Управление в новой реальности: ESG, ответственность и люди в эпоху AI» эксперты обсудили, как формируется новая архитектура ответственности бизнеса: зачем компании продолжают инвестировать в ESG и развитие людей, как AI перестраивает подход к эффективности и занятости, каким становится город будущего, и почему физическое пространство – офис, HQ, кампус – остается важнейшим инструментом формирования культуры и энергии команд.
Игорь Темнышев, партнер Nikoliers, открывая вторую сессию, констатировал, что сфера недвижимости, традиционно считающаяся консервативной, находится на этапе глубоких изменений. Такие факторы, как устойчивое развитие, ESG и внедрение ИИ, стали не просто трендами, а стратегической основой для бизнеса компаний любого профиля. Тем не менее, уровень внедрения и понимания этих концепций среди игроков рынка все еще остается неравномерным.
Андрей Шаронов, генеральный директор «Национальный ESG Альянс» отметил, что концепция устойчивого развития выходит далеко за рамки климата и экологии и во многом основана на стратегической вере в ее принципы. В качестве примера он привел компании, которые уже сегодня при оценке 30-летних инвестиционных проектов закладывают в модели потенциальные углеродные сборы, хотя они в России еще не введены. «С одной стороны, это вопрос веры, а с другой – качественного долгосрочного планирования, учитывающего все факторы риска даже в многолетней перспективе», – пояснил он.
Эксперт условно классифицирует компании по их подходу к устойчивому развитию: одни не знакомы с концепцией и не применяют ее; другие воспринимают ее как проблему и источник издержек; третьи — как возможность и конкурентное преимущество. По его словам, инвестиции в устойчивое развитие, даже если не приносят мгновенной пользы, повышают долгосрочную конкурентоспособность и открывают доступ к премиальным рынкам, для которых это является обязательным требованием.
Это подтверждает и опрос, проведенный среди гостей мероприятия: по их мнению, наиболее существенно на устойчивость компаний влияют стратегия и лидерство, а также – люди и культура.
Ирек Тимергалиев, директор платформенных продуктов, данных и аналитики hh.ru, отметил, что технологии искусственного интеллекта (AI) являются одним из инструментов для перехода к устойчивому развитию, предлагая принципиально новые подходы к решению задач. Согласно данным Росстата, к 2030 году численность населения 20-39 лет – основной трудовой силы – сократится на 5 млн человек, что удвоит дефицит кадров до 2,4 млн сотрудников. Это создает предпосылки для активного внедрения AI.
«Потенциал технологии значителен: уже сейчас 90% сотрудников используют AI в личных и рабочих целях. При этом на корпоративном уровне картина иная – лишь 5% компаний достигли положительных результатов от его внедрения. Важно понимать, что AI – не самоцель, а инструмент для повышения удовлетворенности работой (по данным hh.ru, руководители тратят 56% времени на задачи, приносящие удовольствие, против 5% у линейных сотрудников) и поиска нестандартных решений. При этом крайне важно дозировать задачи для AI и тщательно отслеживать результаты», – добавил эксперт.
Например, в hh.ru AI генерирует тексты вакансий, создает нейроприглашения (+40% к откликам) и проводит нейроскрининг (скорость обработки резюме выросла в два раза).
Директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов обозначил комплексный подход к развитию городов, который требует решения широкого круга задач. Он отметил разноскоростное развитие различных сегментов недвижимости: жилье, инженерная и транспортная инфраструктура меняются по базовым функциональным принципам медленно, тогда как коммерческая недвижимость, например, бизнес-центры и торговые центры, демонстрируют большую скорость функциональной трансформации. Ключевым вызовом является сверхконцентрация населения в крупнейших агломерациях-мегаполисах: 20 крупнейших агломераций страны являются драйверами экономики, в то время как большинство городов не окупают себя. Эта ситуация требует более активной государственной политики в части децентрализации экономического роста по стране. Одним из значимых трендов будущего станет жизнь на два города, обусловленная развитием транспортной инфраструктуры, в том числе высокоскоростных железных дорог. «Фактор доступности мегаполиса в пределах 1,5–2 часов сохранит свою актуальность, но расширяющиеся транспортные возможности размывают границы, создавая спрос на жилье в сельской местности с городскими преимуществами или формируя мегалополисы, в первую очередь, Москва-Петербург», – прокомментировал эксперт.
Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group поделился видением компании относительно современных трендов в офисном девелопменте, подчеркнув, что компания подходит к ESG-повестке комплексно, создавая бесшовную среду совместно с городом. Также эксперт отметил возрождение взаимодействия между девелоперами и корпорациями из-за дефицита качественных офисных площадей.
«В контексте ESG-повестки и социальных аспектов, связанных с устойчивым управлением, мы наблюдаем значительные изменения в подходах к девелопменту. Современные объекты недвижимости выходят за рамки традиционных строительных ограждений, интегрируясь в городскую среду и создавая бесшовное пространство. Офисный девелопмент претерпевает существенную трансформацию, сталкиваясь с вызовами, связанными с недостатком опыта и насмотренности у архитекторов и бюро. Стоит отметить, что до 2025 года запросы от крупных корпораций на приобретение или аренду офисных площадей объемом от 20 тысяч квадратных метров не были столь масштабными. Например, только компания MR Group получила заявки на 500 тысяч квадратных метров в 2025 году, что свидетельствует о колоссальном росте спроса», – отметил Кермен Мастиев.
Виталий Баланда, генеральный директор Reksoft Ventures, рассказал о роли искусственного интеллекта (ИИ) в крупных корпорациях, отметив, что отрасль находится на этапе активных исследований и поиска реальных применений. Эксперт подчеркнул, что, несмотря на энтузиазм, внедрение ИИ сталкивается с серьезными вызовами, требуя одновременных изменений в культуре, процессах и технологиях компании.
«В настоящее время искусственный интеллект находится на этапе активного изучения и освоения. Крупные предприятия и корпорации демонстрируют значительный интерес к развитию данной технологии, проводят исследования и поиск оптимальных решений. Генеративный искусственный интеллект, несомненно, окажет существенное влияние на деятельность предприятий в перспективе. На текущем этапе клиенты и корпорации сосредоточены на пилотировании и поиске наиболее эффективных способов его применения. Для успешной интеграции AI критически важна гибкая организационная структура с небольшими, высокоэффективными командами (2-5 человек), обладающими необходимыми полномочиями и возможностями для проведения исследований и достижения поставленных целей», – резюмировал эксперт.
Эксперт подчеркнул, что внедрение искусственного интеллекта в крупные корпорации требует комплексного подхода, включающего изменения в культуре, процессах и технологиях. Несмотря на активные эксперименты и наличие успешных пилотов, компании пока находятся на начальном этапе исследования потенциала ИИ, и его масштабное влияние ожидается в будущем, при условии формирования более гибких и плоских организационных структур.
Игорь Темнышев, партнер Nikoliers, в завершении мероприятия отметил, что конференция «Гигабайты офисов» уже закрепила уникальный формат для рынка, где основные корпоративные пользователи офисной недвижимости говорят не только про метры, ставки и локации. «Это площадка, где мы обсуждаем в том числе, какие бизнес задачи стоят за этим, как офис влияет на культуру, процессы, скорость принятия решений и на то, как в итоге работают люди. Главный вывод этого дня - офис давно стал частью стратегии. Мы увидели сразу несколько сильных трендов: культура и ESG становятся операционной рамкой, а не «социальным отчетом», и несмотря на все сложности, которые испытывает корпоративный сектор сейчас, эти тренды укрепляются; ориентированная на таланты в разных регионах география вытесняет привычные «офисные центры»; девелопмент уходит от формата «построили и забыли» к адаптивным моделям; AI перестаёт быть экспериментом и начинает менять структуру управления, но не замещает человека, а дополняет его. И в этой логике штаб-квартира – это уже не точка на карте, а экосистема, где соединяются смыслы, люди, город и технологии. Компании, которые это понимают, выигрывают не только в эффективности, но и в качестве решений», - резюмировал эксперт.
