Начиная с 20-го года текущего века рынок коммерческой недвижимости России пребывает в постоянном режиме турбулентности.

Сначала пандемия спровоцировала снижение спроса на торговые и офисные площади, которое поставило под вопрос существование не только многих торговых, но и бизнес-центров, во многом более доходных и стабильных. Затем уход международных торговых операторов и представительств международных компаний из торгового и офисного сегментов, а также снижение курса рубля к международным валютам, растущее инфляционное давление, периодические скачки ключевой кредитной ставки в совокупности существенно подорвали покупательскую способность населения и арендные возможности компаний, что привело к существенному снижению арендных потоков как в торговой, так и в офисной недвижимости.

Как следствие, многие закредитованные на этапе девелопмента объекты стали переходить из рук собственников в руки банков-кредиторов, а затем в порядке продажи непрофильных активов – в руки новых собственников, зачастую не являющихся профессиональными игроками на рынке коммерческой недвижимости, но имеющих свободные средства для инвестиций.

Однако период смены собственников был не мгновенен – сначала активами занимались банковские управляющие (чаще всего их стратегией были минимизация операционных расходов, практически полный отказ от несения капитальных расходов и работа с доходной составляющей по остаточному принципу). В результате такого подхода объекты теряли актуальность и переставали приносить адекватный доход.

Также в 2023 году из-за ухода международных компаний из России мы наблюдали многочисленные сделки по переходу прав собственности на недвижимость. При этом, как правило, в портфеле зарубежных компаний были качественные ликвидные активы, расположенные в привлекательных локациях. Так, в 2023 году были заключены сделки по смене прав собственности в сегменте офисной и торговой недвижимости, тогда как в предыдущие три года количество таких сделок составляло 43–45 ежегодно. Наибольший рост произошел в сегменте торговой недвижимости – количество таких сделок увеличилось в три раза по сравнению с 2022 годом (39 против 13 сделок).

И здесь у новых собственников объектов коммерческой недвижимости неизбежно возникают вопросы. Как управлять новым объектом, проводить ли аудит управляющей компании и подключать новую команду либо продолжать работать со старым составом? Как управлять изношенным объектом с неактуальной рыночной концепцией, основное достоинство которого – цена покупки, в разы меньшая себестоимости строительства? 

Напомню, новые собственники – зачастую непрофессиональные игроки на рынке управления   недвижимостью, у них нет сформированных команд, в которых имеются  специалисты по стратегическому консалтингу (для разработки новой концепции), нет маркетологов для анализа рынка (для тестирования коммерческих идей), нет брокерских подразделений (для поиска новых арендаторов – как российских, так и новых международных игроков), зачастую нет и специалистов по операционному управлению (непосредственному управлению объектом), не говоря уже о специалистах команды поддержки бизнеса (бухгалтеры, юристы, HR, специалисты по охране труда, пожарной безопасности и пр., ориентированные на работу именно с коммерческой недвижимостью).

Понятно желание собственников держать все вопросы под своим контролем. Однако нужно осознать: по силам ли собственной команде, не имеющей соответствующего опыта (даже не индивидуального, а именно работы одной командой), показать эффективность на уровне давно работающих на рынке профессиональных команд? Второй вопрос: будет ли стоимость содержания такой команды сопоставима с вознаграждением какой-нибудь внешней УК, в котором также присутствует себестоимость, но разделенная на портфель всех проектов, находящихся под управлением? И наконец, страхование рисков можно предусмотреть в отношении внешнего подрядчика, но что возьмешь со своей команды, которую сам и собирал? 

Задача нового собственника – максимально быстро определиться с текущим состоянием его нового приобретения (для этого имеет смысл привлечь потенциального подрядчика по управлению к техническому аудиту объекта – ему затем заниматься эксплуатацией и капитальным ремонтом, а возможно, и перепроектированием под новый концепт и даже управлением реконструкцией объекта). Затем также желательно без промедлений разобраться, нужны ли корректировки концепции, и зачастую необходимо разработать новую коммерческую концепцию – при этом при внесении корректировок разница в арендном доходе может составить 20–50% ежегодно. Но ни одну концепцию не получится реализовать на 100% эффективно без качественного брокериджа – именно эти специалисты знают все досконально о возможностях компаний-арендаторов, и только они могут заключить договор аренды на максимально выгодных условиях (разница в ставках может достигать 10–50%). Маркетинговый перезапуск объекта, подготовленный профессионалами, – это максимальная посещаемость объекта с первых месяцев его новой жизни, а она обязательно конвертируется в товарооборот, а тот, в свою очередь, в арендные поступления.

Оптимизация операционного управления – это не про доходы, а про расходы, а именно – снижение себестоимости эксплуатационных затрат за счет получения готовой команды поддержки проекта, сокращения времени на формирование управленческой команды, все эти параметры снижают OPEX на 15–20%, а значит, влияют на улучшение ЧОД.

Начинающим управленцам будет сложно разработать с нуля несколько сотен регламентирующих документов, провести с объектовой командой десятки тренингов (по пожарной безопасности, действиям в ЧС, ведению эксплуатационной документации и пр.), если эти вопросы заранее многократно не отработаны.

Но что, возможно, даже более ценно: внешнее управление – это возможность разделить/уменьшить основные риски собственника при владении недвижимостью.

В истории рынка коммерческой недвижимости России был долгий период стремительного роста, но в настоящее время эта стремительность подвергается суровой коррекции. И если ранее почти любые ошибки собственников нивелировались растущим трендом, то сегодня новым собственникам приходится хорошо подумать, пускаться ли в плавание в одиночку, если есть цель избежать повторных ошибок.

Источник: СRE Гид «Управление Недвижимостью» №1