Первичный рынок жилья в 2022 году пополнялся в Санкт-Петербурге в основном за счет новых проектов: продажи стартовали в 54 новостройках. Рост числа новых ЖК связан с активным пополнением земельных банков девелоперов в предыдущие три года, а также с раскрытием эскроу-счетов, что позволило инвестировать в новые проекты. При этом общий объем нового предложения жилья сократился на 20%, поскольку девелоперы не заинтересованы предлагать рынку все свои проектные решения и выводят на рынок ограниченное количество корпусов.

Санкт-Петербург, 27 декабря 2022 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в течение 2022 года на рынок было выведено суммарно около 80 тыс. квартир (3,4 млн кв. м): 53,5 тыс. квартир (2,4 млн кв. м) в городе и 26,1 тыс. лотов (1 млн кв. м) в области. Объем нового предложения по предварительным итогам 2022 года упал на 20%: в 2021 году в продажу вышли более 100 тыс. квартир.

«На фоне сложившейся неопределенности и сократившегося спроса застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения: многие компании дифференцируют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в составе проектов комплексного освоения территорий. Таким образом, они избегают перенасыщения рынка, а в некоторых локациях пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне», – комментирует Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.

Отметим, что согласно данным портала строительного комплекса РФ, объем строящейся недвижимости на начало декабря в Санкт-Петербурге составил 8,3 млн. кв. м (-11% к 2021 г.), хотя объем действующих разрешений на строительство превышает 11,5 млн кв. м. В Ленинградской области объем строящейся недвижимости составил 3,6 млн кв. м (+12% к 2021 г.), объем действующих РС – около 5,4 млн кв. м.

Активное затоваривание рынка до 2019 года и переход на проектное финансирование замедлили выход новых ЖК, поэтому рынок пополнялся в основном за счет вывода в продажу квартир в уже реализующихся проектах. Рекордные объемы ввода и раскрытие эскроу-счетов позволили девелоперам накопить земельный банк и инвестировать средства в новые проекты. В результате в Северной столице в 2022 году стартовали продажи в 54 жилых комплексах, что на 69% больше, чем годом ранее; в Ленинградской области на рынок вышли 23 новых проекта (+64% к показателям 2021 года).

Новые проекты в околоцентральных локациях уже традиционно представляют собой редевелопмент: «Лермонтовский 54», «Шкиперский 19», «Витебский парк» и «Аэронавт» (ПИК), Amber Club, Imperial Club, Pulse Premier и Astra Marine (Setl City), iD Svetlanovskiy («Евроинвест Девелопмент»), «GloraX City Балтийская» (GloraX), «Большой, 67», «Черная речка, 41» и «Лисичанская, 22» (Legenda), «Наука» («Строительный Трест»). В числе точечных премиальных проектов Shepilevskiy и «1919» (Element Development), «Манхэттэн Хаус» («Винтеко»), «Северная Корона» (ПСК), «Квадрия» («Балтийская Коммерция»), Upoint («Унистрой»).

За пределами КАД девелоперы были особенно активны в Пушкинском районе, где состоялось сразу девять стартов продаж. Среди новинок Univer City (Setl City), «Смарт» («Вита»), «PLUS Московский» (ПСК), «Пушкинский» (ФСК), «Монография» («Эталон»), проекты Aerocity Club и Aerocity Family в составе Aerocity («Лидер Групп») и др.

В Ленинградской области наибольший объем нового предложения вывели на рынок игроки, традиционно реализующие массовые проекты комплексного освоения территории: ЦДС, ПИК, «Мавис», «Полис Групп» и др. Высокий интерес к областному девелопменту сейчас имеют федеральные и региональные девелоперы «ПИК», «Самолет», «Страна Девелопмент» и «А101», активно наращивающие экспансию и пополняющие земельный банк крупными площадками последние два года.

Динамика количества вышедших на рынок квартир в составе новых корпусов и проектов

Источник: Nikoliers

«В марте-апреле девелоперская активность ожидаемо снизилась. Основным вызовом для многих строительных компаний стала экономическая неопределенность, перестройка цепочек поставок и рост стоимости логистики, дефицит материалов, приостановка импорта и производств, дефицит рабочей силы и определенных специалистов, а также динамичный рост ключевой ставки ЦБ, и, как следствие – стоимости проектного финансирования, – комментирует Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. – Летом на рынке произошло оживление на фоне роста популярности субсидированных ипотечных программ от застройщиков, и девелоперы начали активнее пополнять рынок новым предложением. Однако в октябре по мере стремительного снижения спроса девелоперская активность вновь начала сокращаться».

Количество квартир комфорт-класса в объеме нового предложения Санкт-Петербурга снизилось на 30%: в этом году рынок пополнился 40,3 тыс. квартир. В то же время доминирующая доля нового предложения по-прежнему формируется именно проектами комфорт-класса (75% от всего объема нового предложения в 2022 году, в 2021 – 85%).

В премиальном сегменте в 2022 году наблюдалась обратная тенденция: в бизнес-классе предложение увеличилось на 34% по сравнению с предыдущим годом, в премиум-классе – на 21%. Проекты бизнес-класса сформировали 21%, или 11,1 тыс. квартир, на премиум-класс пришлось 4% или 2,1 тыс. квартир.

«Снижение показателей в классе комфорт можно объяснить общей тенденцией на более сдержанный подход в части вывода нового предложения на рынок, особенно в составе крупных проектов массового сегмента. С другой стороны, в сегментах бизнес и премиум в продажу вышли новые проекты и очереди в составе масштабных проектов (редевелопмент в локациях «Черная речка», «Охта», «Сосновка», «Гавань» и северной части В.О., а также точечные проекты в премиальных локациях – рядом с Московским проспектом, в исторической части В.О., а также на Петроградской Стороне, – поясняет Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.

В Ленинградской области практически весь объем нового предложения формирует комфорт-класс, точечные проекты более высоких сегментов и концептуальных характеристик иногда появляются в уникальных локациях.