Как «Фактор Газпрома» может повлиять на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга
К 2031 году «Газпром» планирует ввести более 430 тыс. кв. м офисных площадей в Санкт-Петербурге. В связи с этим эксперты Nikoliers предложили несколько вариантов сценария развития ситуации на рынке Северной столицы: от оптимистичного до консервативного. Отметим, что в среднесрочной перспективе 2025-2028 гг. эксперты Nikoliers предполагают минимальное влияние «Фактора Газпрома» на рынок офисной недвижимости, и повышение его значимости с 2029 г.
Санкт-Петербург, 21 марта 2025 года. — Как правило, на рынок недвижимости оказывают влияния макроэкономические и рыночные условия, а в Санкт-Петербурге дополнительным параметром является ещё и «Фактор Газпрома». В период с 2029 по 2031 гг. ПАО «Газпром» планирует ввести в Северной столице более 430 тыс. кв. м офисной недвижимости: «Хрустальный Корабль» на территории Охтинского мыса, а также два небоскрёба в Приморском районе – «Лахта Центр-2» и «Лахта Центр-3». С учетом сроков реализации этих проектов и факторов изменения геополитической и социально-экономической ситуации, эксперты Nikoliers предположили три сценария развития рынка офисной недвижимости Петербурга к 2031 году: оптимистичный, консервативный и базовый.
Вероятность реализации оптимистичного сценария составляет 50%. В нем экономическая деятельность активизируется на фоне «потепления» внешнеполитической ситуации – ключевая ставка и рост инфляции снизятся, что благоприятно отразится на офисном девелопменте и уровне спроса. «Газпром» достроит проекты в срок и сохранит все занимаемые площади. В таком случае доля его офисов может составить 26% (почти 1,5 кв. м) от общего стока. При этом уровень вакантности в 2031 г. останется 3,2%.
В противовесе оптимизму – консервативный и наименее вероятный сценарий (15%). Негативное развитие внешнеполитической ситуации и замедление роста ВВП будет способствовать остановке спекулятивного девелопмента. Отразится это и на замедлении активности энергетического сектора. Тем не менее, проекты «Газпрома» будут полностью достроены в рассматриваемые сроки, структуры ПАО, как и запланировано, переедут в новые здания, при этом освободив в большей степени ранее арендуемые площади. Компания займёт чуть больше 1 млн кв. м площадей – 20% от общего рынка. С учетом освобождения ранее арендуемых структурами площадей, после переезда в новые здания, на рынке будет резкое увеличение уровня вакантности. Достигнув 12% к 2030 г., вакансия плавно начнет снижение после охлаждения ценовых ожиданий собственников, выводящих офисные площади после переезда крупного арендатора. Так к 2031 г. уровень вакантности составит 10,5%. Это сбалансированный показатель, при котором арендаторы могут выбирать помещения из достаточного количества свободных объектов на рынке.
И самый вероятный из трех сценариев – базовый (70%), которого придерживаются эксперты Nikoliers. Поскольку спрос напрямую зависит от изменения ВВП, ожидается его замедление на период 2025-2026 гг. и умеренный рост в 2027 г. Период высокой ключевой ставки в 2025-2026 гг. отразится на замедлении девелопмента. На рынке, в условиях дефицита предложения, сформируется отложенный спрос, поэтому освобождаемые площади способны быстро заполниться арендаторами. При таком сценарии к 2031 г. структуры «Газпром» достроят в срок только часть проектов и частично освободят арендуемые площади. Доля офисов «Газпрома» может составить 23% (1,2 тыс. кв. м) от общего стока, в то время как показатель вакантности на рынке офисной недвижимости составит 5,6%.
Маятник вакантности
Источник:Nikoliers
Отметим, что по состоянию на 1 кв. 2025 г. доля офисных пространств, занимаемых ПАО «Газпром» и его сателлитами, составляет 24% (1 млн кв. м) от общего офисного стока Петербурга.
«В среднесрочной перспективе на 2025-2028 гг. мы предполагаем, что «Газпром» будет минимально влиять на офисный рынок, поскольку сейчас доля свободных помещений в Петербурге и так составляет 3,5%. Все ключевые качественные площади уже заняты. И даже если в долгосрочной перспективе рынок будет развиваться по пессимистичному (консервативному) сценарию «Фактора Газпрома», то вакантность 10,5% – это показатель сбалансированного офисного сегмента», – отметила Виктория Горячева, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers
