В 2023 году рекордный объём инвестиций в существующие коммерческие активы Санкт-Петербурга и Ленинградской области обеспечили крупные сделки с недвижимостью иностранных собственников. Несмотря на то, что в торговом и офисном сегментах сохраняется потенциал по выходу иностранных игроков из качественных активов, поскольку ряд собственников заявили о приостановке инвестиций в Россию, в 2024 году данный тренд будет постепенно затихать из-за сокращения активов институционального качества в продаже. Как отмечают эксперты Nikoliers, в результате объём инвестиций в регионе вернётся к средним показателям предыдущих лет. Кроме того, ограничением для рынка инвестиций в коммерческую недвижимость в следующем году станет высокая стоимость заёмного финансирования в результате сохранения на высоком уровне ключевой ставки ЦБ.
Санкт-Петербург, 21 декабря 2023 года. В Санкт-Петербурге и Ленобласти общий объём инвестиций в существующие объекты, а также земельные участки для девелопмента в 2023 году составил 186 млрд рублей. Как отмечают аналитики Nikoliers, это на 72% выше результатов за 2022 год и на 18% больше, чем за 2021 год.
Значительно увеличили свою долю в общем объёме транзакций инвестиции в существующие активы: в 2021 году на них приходилось 17% вложений, в 2022 году — 31%, а 2023 году — уже 42%.
Рекордный объем инвестиций в существующие активы во многом обусловлен выходом иностранных игроков из российских активов и появлением в продаже ранее не маркетированных объектов институционального качества. Объем вложений в коммерческую недвижимость Петербурга достиг рекордного результата за всю историю наблюдений — 79 млрд рублей, что в 2,3 раза больше показателя 2022 года. 70% этого объема инвестиций была сформирована за счет сделок с активами иностранных компаний, которые покинули или находятся в процессе ухода с российского рынка.
В 2023 году треть общего объёма инвестиций в существующие активы Петербурга (26,2 млрд рублей) пришлась на сегмент торговой недвижимости. Основную долю этой суммы сформировали крупные портфельные сделки, а именно, продажа торговых центров «МЕГА» шведской Ingka Centres (в том числе, «МЕГА Дыбенко» и «МЕГА Парнас») и портфеля ТЦ «Парк Хаус» европейского фонда Atrium European Real Estate (в том числе, «Парк Хаус Санкт-Петербург»).
Офисный сегмент составил 24% от суммы транзакций (19 млрд рублей). В числе ключевых инвестиционных сделок — продажа финскими компаниями EKE Finance Oy и Vicus Oy бизнес-центр класса А «Пулково Скай» и офисного комплекса чешской ИТ-компании JetBrains.
Доля гостиничного сегмента в объёме инвестиций составила 22% (18 млрд рублей). Доминирующий объём сформировала сделка по продаже портфеля отелей норвежской Wenaas Hotel Russia AS, шесть из которых расположены в Санкт-Петербурге.
Доля складского сегмента (без учета промышленных объектов) составила 20%, или 16 млрд рублей. Среди иностранных собственников, продавших свои активы в Санкт-Петербурге, были европейский девелопер Logicor (складской комплекс «Вейлкорп») и датская компания Maersk (склад в «PNK Парк Софийская КАД»).
«Большая часть объёма инвестиций была сформирована «вынужденными» портфельными сделками, которые произошли в результате ухода иностранных компаний с российского рынка, — комментирует Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге. — К концу 2023 года крупнейшие иностранные владельцы недвижимости в России в основном уже реализовали свои ключевые активы, поэтому в среднесрочной перспективе объём транзакций начнет стабилизироваться. Однако потенциал пока полностью не исчерпан, и в активной стадии сейчас находится несколько крупных сделок, ожидающих согласования Правительственной комиссии и ФАС».
Ограничением для рынка инвестиций в коммерческую недвижимость в 2024 году станет не только сокращение активов институционального качества в продаже, но и увечившаяся стоимость заёмного финансирования после повышения ключевой ставки ЦБ, отмечает Екатерина Аридова. Однако ряд инвесторов из России и дружественных стран успели пополнить свои портфели недвижимости качественными объектами по стрессовым ценам.
В 2023 году свои портфели пополнили финансовые инвесторы («Газпромбанк», Balchug Capital и др.); фонды коллективных инвестиций (УК «Современные Фонды Недвижимости», УК PARUS Asset Management и др.), девелоперы (Cosmos Hotel Group и др.), а также конечные пользователи (VK, «Петрович» и др.).
Стоит отметить, что в России растёт интерес к пополнению портфелей со стороны фондов коллективных инвестиций, в том числе закрытых паевых инвестиционных фонды (ЗПИФ). В результате все более заметным игроком инвестиционного рынка становятся небольшие частные инвесторы, у которых появляется возможность поучаствовать в крупных активах и получить сравнительно высокую доходность (до 12% годовых — у фондов складской недвижимости).
Напомним, что суммарный объём инвестиций в России за 11 месяцев 2023 года составил 572 млрд рублей, более чем в 2,5 раза превысив среднегодовое значение за последние 10 лет. Изменение геополитической ситуации и уход иностранных компаний с российского рынка предоставили возможность инвесторам из России пополнить свои портфели недвижимости качественными объектами.
