Основные индикаторы рынка за I полугодие 2024 г.
Ключевые результаты
Несмотря на активизацию строительной активности и рост объема ввода новых площадей, предложение свободных площадей в ТЦ сокращается на фоне активного развития федеральных ритейлеров.
Выход иностранных брендов на рынок продолжается. При этом меняется структура по странам принадлежности новых ритейлеров.
На фоне дефицита предложения площадей в торговых объектах и роста ввода жилых объектов ритейлеры всё чаще задумываются о размещении в объектах стрит-ритейла в новых ЖК. Общая сумма таких площадей, введенных в эксплуатацию с 2010 г., к концу 2024 г. достигнет почти 2 млн кв. м (около 30% существующего стока ТЦ). Правда, такой формат площадей подходит для размещения далеко не всем категориям арендаторов.
Объем нового строительства в Московском регионе за первое полугодие 2024 г. оказался выше уровня ввода всего 2023 года почти в два раза.
Торговые центры, заявленные к открытию, Москва, 2024 г.
Предложение
По итогам I полугодия 2024 г. в Москве и городах-спутниках произошло открытие семи торговых центров суммарной арендопригодной площадью 99,6 тыс. кв. м. Во II квартале был открыт ТЦ «Мой молл» (GLA 13 тыс. кв. м) в г. Раменском районе и три торговых центра в Москве: ТЦ «Орион» (GLA 21 тыс. кв. м) на ул. Летчика Бабушкина, ТЦ «Лайнер» (GLA 9,7 тыс. кв. м) в Новых Ватутинках и ТЦ «Прага» (GLA 6,3 тыс. кв. м) на Нижней Масловке.
По заявлением девелоперов, в 2024 г. на рынке появится порядка 28 качественных торговых объектов общей площадью 402,4 тыс. кв. м. В основном это объекты «районного» и «окружного» формата. По нашим оценкам, с учетом практики переноса сроков ввода на уровне 50–60% от заявленного девелоперами, в текущем году новое предложение не превысит 167 тыс. кв. м.
Динамика ввода торговых площадей в Московском регионе, 2014−2024П гг.
Источник: Nikoliers
Торговые центры vs Стрит-ритейл в жилых комплексах
Обеспеченность торговыми площадями в ТЦ внутри Москвы претерпевает определенные изменения: за счет активной жилой застройки увеличивается население в отдельных административных округах, и одновременно с этим вводятся новые торговые центры. Как результат, к концу 2025 г. основные изменения коснутся ЦАО (+163,5 кв. м на 1 000 чел.) и ЗАО (+44,4 кв. м на 1 000 чел.), где на фоне роста объема ввода новых ТЦ будет расти и обеспеченность. При реализации всех планов, заявленных девелоперами, обеспеченность торговыми площадями в других административных округах останется на сравнимом уровне.
Стрит-ритейл в составе ЖК является сегментом, который все больше оказывает влияние на торговые центры. В границах «старой» Москвы по проектным декларациям в 2024 г. ожидается ввод жилья на уровне 5,6 млн кв. м, за счет чего объем новых коммерческих помещений, в среднем составляющий 5% от объема вводимых площадей ЖК, в стрит-ритейле в составе жилых комплексов может достигнуть 284 тыс. кв. м, что составит 15% от суммы коммерческих помещений, введенных за последние 14 лет. Наиболее распространенные по количеству арендаторов профили этих площадей — «Услуги», «Общественное питание» и «Продукты». Все чаще стали появляться арендаторы категорий «Фитнес», «Развлечения» и «Одежда и обувь».
Анализ пяти жилых комплексов, построенных за последние пять лет разными застройщиками, показал, что по структуре арендаторов в топ-3 попали профили «Услуги», «Общественное питание» и «Товары для дома». Лидерство последней категории обусловлено наличием большого количества мебельных магазинов в составе центра интерьеров The Dom в ЖК «Сердце Столицы».
Во всех из рассматриваемых ЖК представлен фитнес. Профиль «Развлечения» менее распространенный — присутствует лишь в одном из пяти рассматриваемых ЖК, и крайне редко встречаются разовые специфические концепции fashion. Среди арендаторов есть крупные федеральные сети, например мебельная студия «Мария», Mr.Doors в ЖК «Зиларт» или товары для дома от Togas и российский бренд одежды ILCOTT в ЖК «Сердце Столицы».
Динамика ввода торговых площадей в составе ЖК по проектным декларациям в г. Москва
*Рассчитан через усреднение доли коммерческих помещений в проектах ЖК (5%).
Источник: Nikoliers
Спрос
Иностранные бренды продолжают выход в Россию.
За первые шесть месяцев 2024 г. рынок пополнился 16 новыми брендам*. Наиболее широко представлены бренды из Китая (31,3% от всех брендов), Италии (18,8%), по 12,5% приходится на Турцию и Германию. Наиболее популярной категорией традиционно является «Одежда и обувь» — 9 из 16 новых брендов относятся к ней, на втором месте «Бытовая техника и электроника». До конца года на рынок может выйти еще порядка 18 брендов из Китая, Турции, Южной Кореи, ОАЭ, Франции, Финляндии, Италии, США, Индии и Мексики.
Во II квартале произошло долгожданное открытие первых магазинов российского бренда подростковой одежды Ready! Steady! Go!. Особенностью нового бренда являются AI-примерочные в офлайн-магазинах. Также некоторые российские ритейлеры тестируют синергию двух профилей в одном магазине: fashion и «Общественное питание». «Фишкой» самого большого флагманского магазина 2MOOD в ТРЦ «Метрополис» стало кафе внутри магазина, в этом же торговом центре ритейлер MFG открыл флагманский магазин Sela с Vigge cafe.
О желании запустить СТМ заявили Munz Group (косметика под брендом Salamander) и сразу два маркетплейса: «Яндекс Маркет» (одежда Tame и Muted, товары для дома Pragma и корм для животных Lapsville) и Lamoda (мужская и женская одежда Mademan и Nume).
Развиваются мини-форматы. О своем намерении запустить магазины уменьшенного формата заявили OBI (помимо стандартных 12–16 тыс. кв. м теперь появились 4–6 тыс. кв. м), «М-Видео — Эльдорадо» (кроме магазинов площадью 1–1,5 тыс. кв. м теперь запускает 350–450 кв. м), «Спортмастер» (помимо стандартного формата в 1,2–2,5 тыс. кв. м начали открываться магазины 100–300 кв. м).
Российские торговые операторы запускают новые бренды, СТМ и мини-форматы.
Ключевые международные бренды, вышедшие на рынок России с начала 2024 г.
Источник: Nikoliers
*Бренд считается новым:
1.Если он открыл свой первый магазин в ТЦ или в составе стрит-ритейла, даже если это не первый выход бренда на российский рынок.2.Если был представлен ранее онлайн или в виде корнера в составе универмага, а затем впервые открылся в качествемонобрендового бутика в торговом центре.
Посещаемость и вакантность
|
+1,3% |
Посещаемость столичных торговых центров: 5 мес. 2024 г. vs 5 мес. 2023 г. |
Тем не менее посещаемость все еще отстает от уровня 2021 г. на 7%. По нашим оценкам, по итогам года показатель будет на уровне +1-2% к 2023 г.
Динамика индекса посещаемости торговых центров Москвы Mall Index (1–22 неделя), в сравнении с аналогичными периодами в 2023, 2022 и 2021 гг.
Источник: Focus Technologies
|
7,2% |
Вакансия в ТЦ Москвы: I полугодие 2024 г. |
По итогам II квартала 2024 г. уровень вакантности снизился на 0,4 п.п. относительно I квартала 2024 г. и достиг отметки в 7,2%, с учетом сделки аренды «Мегамаркетом» площадей IKEA в ТРЦ «МЕГА». Вакансия в московских торговых центрах сократилась примерно в два раза по сравнению с концом 2022 г. (14,9%). Основная причина постепенного снижения показателя в течение двух лет — это низкий ввод торговых площадей в 2022-2023 гг. и одновременно с этим масштабные планы развития
российских ритейлеров. Большое влияние на объем вакантных помещений оказала реализация во II квартале 2024 г. крупнейших свободных лотов в ТРЦ «МЕГА», где ранее располагалась IKEA. Таким образом, по итогам 2024 г. вакантность может составить порядка 7%, что может стать минимальным значением за последние 9 лет.
Динамика уровня вакантности торговых площадей в ТЦ Москвы
Источник: Nikoliers
Тенденции и прогнозы
*С I кв. 2024 г. применяется новая методика расчета объема существующих площадей и обеспеченности площадями (скорректирован объём населения по Московскому региону). В Московский регион входят Москва и Московская область в пределах ЦКАД.
**Уровень вакантности во II кв. 2024 г. определен диапазоном с учетом сделки аренды «Мегамаркетом» бывших площадей IKEA в ТРЦ «МЕГА». По факту «закрытых» дверей помещения свободны, однако если брать во внимание анонс данной сделки в СМИ, то помещения заняты.
Девелопмент: низкая активность
Несмотря на положительный тренд, вводится небольшой объем торговых площадей. В 2022-2023 гг. объем нового строительства стал рекордно низким за все время наблюдений. В текущем году девелоперами заявлено большое количество объектов, но велика вероятность переноса открытия ряда проектов. В 2025 г. ожидается появление в новом строительстве объектов «суперрегионального» формата, что приведет к росту средней площади вводимых ТЦ, однако этого объема будет недостаточно для реализации всех планов ритейлеров по расширению сетей, так как в основном новые объекты будут представлены малоформатными торговыми центрами, которые не подходят, например, для некоторых fashion-операторов.
Спрос: активизация российских и выход иностранных брендов
За последние 2,5 года российский рынок покинуло 48 иностранных брендов, преимущественно из fashion-сегмента. Одновременно с этим вышло на российский рынок 57 новых брендов. При этом активно развиваются российские бренды, многие ритейлеры анонсируют масштабные планы экспансии. Несмотря на увеличение доли российских операторов в структуре торговых центров в целом, доля иностранных fashion-операторов в ключевых ТЦ находится на уровне 35–45% от общего объема площадей fashion-галерей.
Реконцепции: все на реконцепцию!
Сегодня в Москве порядка 55% площадей торговых центров были построены более 10 лет назад, при этом только 27% из них проводили реконцепцию. Как правило, цикл актуальности концепции торгового центра составляет 5–7 лет. Проводя частичную или иногда даже полную реконцепцию объекта, которая включает как актуализацию пула арендаторов, так и обновление общих зон, управляющая компания вводит новые решения, которые позволяют торговому центру оставаться в тренде. При этом особое значение имеет работа с посетителем. Хороший клиентский опыт приводит к лояльности, поэтому важно создавать приятную атмосферу в ТЦ и постоянно улучшать сервисные процессы для удовлетворения потребностей клиентов. Фокус смещается с девелопмента новых объектов к реновации уже существующих концепций. Возрастает роль управляющих компаний.
