Москва, 21 июня 2024 г. В рамках указа о национальных целях Президент России Владимир Путин поставил задачу повысить обеспеченность граждан жильем в России. В указе говорится, что обеспечение россиян жильем площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036 году поможет достичь национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни».
Чтобы выйти к желаемым значениям к 2036 году, текущий жилой фонд (4,2 млрд кв. м на конец 2023 года) должен пополниться приблизительно на 30% (1,3 млрд кв. м) в ближайшие 12 лет. Несмотря на внушительность цифры, при декомпозиции годовой объем необходимого ввода составляет порядка 106 млн кв. м в год, что, как показывает статистика предыдущих лет, является вполне достижимым показателем.
Но реальный объем строительства должен быть больше: порядка 150 млн кв. м в год с учетом необходимости обновления жилищного фонда и устойчивого сокращения непригодного для проживания ветхого жилья. По всей России объем жилых помещений в многоквартирных домах, построенных более 50 лет назад, составляет более 1 млрд кв. м. Часть из них пройдёт обновление за счет программ капитального ремонта, часть будет реновироваться в ближайшие годы. Даже если под реновацию будет определено 50% этого объема, то это добавляет ещё 44 млн кв. м в год к прогнозным объемам строительства на ближайшие 12 лет.
В контексте высоких объемов ввода, стоит отметить ИЖС, который с 2015 г. показывал рост и практически удвоился к настоящему времени. В 2023 г. ИЖС сформировал половину площадей, введенных в эксплуатацию (58,7 млн кв. м или 53,1%). Предполагаем, что программа социальной газификации домовладений сетевым природным газом, сохранение льготных ипотечных программ на приобретение или строительство частного дома помогут сохранить (и даже нарастить) высокий уровень ИЖС и в последующие годы. Вклад ИЖС в совокупный объем ввода также позволит приблизиться к целевым показателям.
Так как рынок – это живая система, факторы риска по недостижению целевых показателей всегда идут в параллель с целями. К ним можно отнести ужесточение технических требований к площади лотов (исключение формата студий в принципе и установление нижнего порога площади для однокомнатных квартир (28 кв. м) и для двухкомнатных квартир (44 кв. м)), длительный период сохранения высокого уровня ключевой ставки или её дальнейшее повышение на фоне ужесточения правил льготной ипотеки и переформатирования программы, что может вынудить девелоперов на время отложить старт новых проектов.
Однако, даже при таком сценарии развития событий период замедления темпов ввода не будет длительным, и будет компенсирован последующим вводом и отработкой отложенного спроса. Дополнительными мерами для стимуляции спроса и поддержки граждан при покупке квартир могут стать: расширение целевых ипотечных программ, субсидирование отдельных категорий граждан, внедрение программ льготной ипотеки в регионах для поддержки строительной отрасли локально, а также общее восстановление экономики.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «Мы видим, что текущая динамика ввода на рынке недвижимости позволяет говорить о достижении обозначенных президентом показателей. Даже на фоне реструктуризации рынка массовых субсидированных ипотечных программ, усилий ЦБ по охлаждению динамики цен первичного рынка жилищного строительства, и, как результат, замедления роста девелоперской активности, во втором полугодии 2024 г. сохраняются предпосылки к позитивной динамике строительной отрасли по России в целом. Есть возможность получения таргетированных льготных кредитов, прогнозируется дальнейший рост сегмента ИЖС, застройщики идут в регионы с проектами КРТ, а потенциальное снижение ключевой ставки на горизонте 1-1,5 лет повысит доступность ипотеки на общих основаниях. Таким образом, возможное локальное снижение показателя ввода объектов в эксплуатацию в краткосрочной перспективе, будет компенсировано дальнейшим восстановлением рынка. Перед всем рынком стоит серьезная задача наращивания темпов ввода жилья до уровня 150 млн кв. м или по 1 кв. м на душу населения в год в течение 2024-2036 гг. не только для достижения показателей из указа Президента о национальных целях, но и для качественного рывка в уровне жизни каждого россиянина».
