* Объем предложения был скорректирован в 2021 г.
**Начиная с IV кв. 2022 г. анализ операционных показателей деятельности гостиниц и апарт-отелей производится на основе данных Hotel Advisors и данных Nikoliers от партнеров и клиентов. В рамках источников Nikoliers использует свою методику анализа данных по рынку, что может приводить к отличиям от показателей, которые публикуются Hotel Advisors или иными компаниями в других источниках, где могут использоваться данные Hotel Advisors.
Источник: Nikoliers, Hotel Advisors*
Основные итоги
Туризм — одна из наиболее чувствительных к мировому фону сфер. Проекты в HoReCa в 2023 г. будут ориентироваться на внутреннего туриста, а спрос продолжит смещаться в сторону бюджетных сегментов.
Уход ряда иностранных компаний открывает пространство для развития локальных операторов и появления новых игроков.
Фактически международные бренды формировали стандарты качества на российском гостиничном рынке. Однако многие российские девелоперы уже создают качественные продукты без участия иностранных брендов. Учитывая, что российские команды обучались и развивались на базе знаний международных операторов, у девелоперов появляется «окно возможностей» для создания новых качественных гостиничных сетей.
Многие российские компании сейчас заинтересованы в увеличении своего номерного фонда или покупке компаний, владеющих или управляющих качественными городскими отелями, усиливая свои компетенции наработанными стандартами международных игроков и получая в портфель отели, уже хорошо известные на рынке объекты.
С другой стороны, возможен приход азиатских отельеров: в Москве в сентябре открылся первый отель китайской сети Soluxe.
Реализация проектов по схеме sale & leaseback и рост популярности condo-форматов гостиничной недвижимости.
Схема sale & leaseback позволяет девелоперу передать часть или весь номерной фонд частным инвесторам, после чего взять его в управление. Наиболее ярко эта схема отработана на рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга и все чаще начинает применяться в загородных гостиничных проектах.
В перспективе нескольких лет мы ожидаем появление нового формата загородной недвижимости — condo resorts. Это загородный проект, предлагающий гостиничную инфраструктуру для отдыха и продающийся частным инвесторам. За счет такого способа реализации экономика проекта становится более привлекательной для девелоперов по сравнению со строительством классических загородных отелей, а ориентация на инвесторов предполагает необходимость полноценного отельного управления и внедрения доходных программ. На фоне роста интереса к различным форматам загородного размещения мы ожидаем, что у таких проектов будет большой потенциал.
Развитие апарт-отелей уже корректирует спрос на классический гостиничный сегмент.
Количество сертифицированных апарт-отелей, номера в которых находятся в управлении квалифицированных управляющих компаний, динамично растет. На данный момент доля классифицированных сервисных апартаментов категории «три звезды» и «четыре звезды» составляет уже более четверти от номерного фонда классического гостиничного предложения аналогичной категории. Апарт-отели конкурируют с отелями ценой и уровнем сервиса, активно закрывая нишу среднесрочного размещения.
В 2022 г. на рынке появился апарт-отель под управлением международного бренда — Ramada Plaza by Wyndham Saint Petersburg в комплексе VALO, еще один отель Ramada Encore by Wyndham Saint Petersburg должен открыться в 2023 г. в составе проекта Digital Village Vertical.
Возросший внутренний туристический поток частично заместил въездной поток.
По данным городского комитета по развитию туризма, в 2022 г. город посетили около 8,1 млн гостей, что на 33% больше, чем в 2021 г. Положительная динамика напрямую связана с реализацией отложенного спроса на фоне низкой базы 2021 г. из-за ограничений, связанных с распространением пандемии.
На фоне логистических сложностей и санкций в структуре турпотока сохраняется критично низкая доля зарубежных гостей — в 2022 г. она составила всего 4% против 47% в 2019 г. По данным Пограничного управления ФСБ РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в последние два года наблюдается изменение географии иностранных туристов, приезжающих Санкт-Петербург. Город начали посещать туристы из Катара, Индии, Турции, Бахрейна и других восточных стран, которые, пересекая границу в Москве, посещают за одну поездку две столицы.
В текущем году город намерен наращивать турпоток из стран СНГ; среди дальних стран интерес представляют страны Ближнего Востока, а также Индия, Вьетнам, Индонезия и КНР (например, в 2019 г. Россия приняла 1,9 млн туристов из Китая).
Многие страны уже проявляют интерес к поездкам в Россию, но их поток сдерживается из-за негативного новостного фона. К тому же для наращивания зарубежного потока из ряда стран необходимо упрощение получения виз и отмена виз для организованных групп, а также наличие прямого авиасообщения и платежных инструментов, поскольку карты Visa и Mastercard, эмитированные иностранными банками, перестали работать в России.
Турпоток в Петербург
Источник: Комитет по туризму Санкт-Петербурга
В текущей ситуации закрытие авиасообщения по ряду международных и внутренних направлений на фоне сложной геополитической ситуации и санкционного давления привело к тому, что в Санкт-Петербурге третий год подряд доминирующим остается внутренний туризм. Рост внутреннего турпотока произошел за счет высокой лояльности к Санкт-Петербургу со стороны индивидуальных, в том числе семейных, туристов с детьми из регионов России. Также закрытие ряда российских аэропортов привело к сокращению посещаемости юга и переориентации части турпотока в сторону центральной и северо-западной части России.
Как следует из данных «Турбарометра Санкт-Петербурга»*, вклад туристской отрасли в экономику города в 2022 г. составил 366 млрд руб., что на 57% больше, чем в 2021-м.
Этого удалось достичь благодаря существенному росту количества гостей города и увеличению среднего чека, в том числе за счет большей продолжительности пребывания. Ключевыми регионами, из которых приезжают большинство туристов, традиционно являются Москва и Московская область (33% внутреннего потока).
Сейчас предложение в городе становится более гибким и разнообразным для новой реальности: отели продолжают работать над привлечением корпоративного и спортивного сегментов. С другой стороны, во время пандемии активность MICE-индустрии в крупных городах сократилась в среднем на 40–60%. Отмена крупных международных событий, ограниченное авиасообщение на фоне геополитической ситуации ожидаемо приводят к сдерживанию делового и событийного туризма.
*«Турбарометр Санкт-Петербурга», аналитическое исследование в рамках пилотного проекта городского комитета по развитию туризма, Аналитического центра при правительстве и Росстата.
Качественный номерной фонд
C начала 2022 г. качественный номерной фонд классических гостиниц Санкт-Петербурга пополнился на 215 номеров в объектах формата категории «четыре звезды» GLINZ Hotel by Ginza Project, Kostas, Hotel Obolensky. Все гостиницы представляют собой реконструкцию исторических зданий. Качественные объекты бутикового формата остаются интересны инвесторам и девелоперам.
С другой стороны, в крупных объектах сохраняется тренд на частичную консервацию номерного фонда, позволяющую гостиницам оптимизировать издержки на содержание объектов и сохранить доходность на фоне неполной загрузки.
Уход с российского рынка и рынка Санкт-Петербурга ряда международных гостиничных брендов (Sokos Hotels, Marriott International, InterContinental Hotels Group, Kempinski и проч.) привел к смене операторов в объектах на российские. Многие гостиницы продолжили функционировать под новым брендом: на данный момент уже более 10 объектов сменили название. При этом на рынке остается ряд объектов, находящихся под управлением иностранных международных операторов. Например, Grand Hotel Europe (международная Belmond), «Астория» и «Англетер» (британская Rocco Forte), и Lotte Hotel St. Petersburg (южнокорейская Lotte Hotels & Resorts).
Динамика качественного предложения на рынке
* Объем предложения был скорректирован в 2021 г.
Источник: Nikoliers
За последние три года прирост качественного классифицированного номерного фонда в гостиничном предложении Северной столицы происходит в основном за счет апарт-отелей.
В 2022 г. в сервисных комплексах апартаментов появилось 1,2 тыс. классифицированных номеров категории «три звезды» и 610 юнитов категории «четыре звезды». Среди открытий года — Ramada Plaza by Wyndham Saint Petersburg (4*) в составе комплекса VALO, Best Western Zoom Hotel (3*), «Avenue Apart на Мужества» (3*) и «АVENUE-APART на Малом» (3*), Putilov Avenir (3*), «IZZZI на Банковском» (3*).
На данный момент классифицированный номерной фонд апартаментов превысил 7 тыс. юнитов. 58% (4,4 тыс. юнитов) из них имеют категорию «три звезды», на «четыре звезды» приходится более 29% (2,0 тыс. лотов), остальные имеют категорию «без звезд». Таким образом, объем рынка классифицированных сервисных апартаментов категории «три звезды» и «четыре звезды» составляет уже более четверти от номерного фонда классического гостиничного предложения аналогичной категории (23,1 тыс. лотов), что компенсирует сокращение предложения из гостиничного сегмента данной категории.
Классические гостиницы, открывшиеся в 2022 г.
|
Название |
Район |
Адрес |
Категория |
Кол-во номеров |
|
GLINZ Hotel |
Петроградский |
Казарменный пер., 2/42 |
4* |
30 |
|
Kostas |
Центральный |
ул. Профессора Ивашенцова, 2а |
4* |
136 |
|
Hotel Obolensky |
Центральный |
ул. Пестеля, 1/12 |
4* |
49 |
Источник: Nikoliers
Уровень заполняемости и ценовая политика гостиничных объектов*
Среднегодовая загрузка качественных отелей Санкт-Петербурга по итогам 2022 г. составила 54%, превысив на 3 п. п. показатель за аналогичный период 2021 г.
Наибольший уровень загрузки наблюдался в гостиницах среднего ценового сегмента, ориентированных на внутренний спрос, — объектах категории 3* (54%) и 4* (59%). В то же время загрузка отелей категории 5* (38%) больше всего пострадала из-за снижения туристического потока из-за рубежа и сокращения делового туризма.
Значение ADR по итогам 2022 г. показало положительную динамику относительно последних двух лет: в среднем тариф по итогам года достиг 5 970 руб./номер/сутки (не вкл. завтрак и НДС), однако все еще остается ниже показателя 2019 г.
RevPAR показал повышение на 25% к 2021 г., до 3 210 руб./номер/сутки, за счет повышения стоимости размещения и позитивного результата загрузки с началом сезона в городе в мае. Однако показатель все еще значительно ниже показателя 2019 г. (-27%).
Динамика среднего уровня загрузки качественных отелей
Источник: Nikoliers, Hotel Advisors
Динамика среднерыночных ADR и RevPAR*
Источник: Nikoliers, Hotel Advisors
*Начиная с IV кв. 2022 г. анализ операционных показателей деятельности гостиниц и апарт-отелей производится на основе данных Hotel Advisors и данных Nikoliers от партнеров и клиентов. В рамках источников Nikoliers использует свою методику анализа данных по рынку, что может приводить к отличиям от показателей, которые публикуются Hotel Advisors или иными компаниями в других источниках, где могут использоваться данные Hotel Advisors.
