Основные индикаторы рынка

*Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%).
Источник: Nikoliers

Прошедший год для офисного сегмента Москвы, так же как и для других секторов рынка, стал периодом турбулентности, в связи с чем деловая активность, в частности объем купленных и арендованных офисных площадей, сократилась на 17% по сравнению с 2021 г. — общий объем спроса составил 1 292 тыс. кв. м. Тем не менее, стоит отметить что изменения ключевых индикаторов на рынке не носят драматичный характер, демонстрируя зрелость рынка и его устойчивость даже в периоды высокой рыночной напряженности.
Как итог, темп высвобождения площадей оказался не столь удручающим, как рынок прогнозировал весной 2022 г. Благодаря тому, что реализация некоторых офисных проектов была перенесена на следующие годы (годовой объем ввода составил всего 340 тыс. кв. м), а уровень спроса в целом был сопоставим со средним показателем за предыдущие 10 лет, долю вакантных площадей удалось сдержать на приемлемом уровне. Умеренный рост вакансии не повлек за собой активного снижения ставок аренды, и данный показатель зафиксировался на отметке 21 203 руб./кв. м/год.

Динамика основных показателей, класс А и В+/-

Источник: Nikoliers

Распределение текущего и нового офисного предложения по классам и субрынкам, %

Источник: Nikoliers

По результатам 2022 г. суммарный объем качественного офисного предложения в Москве достиг отметки в 19,8 млн кв. м. Совокупный размер введенных в эксплуатацию офисных объектов составил 339 тыс. кв. м, что значительно меньше изначально прогнозируемых 800 тыс. кв. м. Более половины вышедшего на рынок офисного предложения пришлось на III кв. 2022 г., чему поспособствовали реализация таких проектов, как AFI Square (арендопригодная площадь 78 тыс. кв. м), который был полностью арендован группой «Тинькофф», а также вторая фаза офисного парка Comcity-Bravo (62 тыс. кв. м).
Более 75% объема завершенного строительства представлено объектами класса А. Помимо вышеперечисленных бизнес-центров можно выделить МФК «на Ленинском проспекте, 90/2», где совокупная офисная площадь, занимаемая компанией «Новатэк», составила 70 тыс. кв. м, а также 2-й и 3-й корпуса первого этапа бизнес-парка «Останкино» (38 тыс. кв. м).
Стоит отметить, что итоговый объем ввода офисных зданий класса А является одним из наибольших за последние 5 лет. Только результат за 2021 г. оказался выше: тогда было реализовано более 456 тыс. кв. м, превосходящую долю которых составляют именно BTS-проекты.
В 2023 г. к завершению ожидается 452 тыс. кв. м офисных площадей, которые пополнят рынок качественным предложением. В результате совокупный объем предложения на офисном рынке Москвы перешагнет отметку в 20 млн кв. м. Одними из наиболее крупных проектов, заявленных к строительству в 2023 г., являются «Сколково Парк» (86 тыс. кв. м) и «Сколково Loft-квартал» (67 тыс. кв. м).

Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв. м

Источник: Nikoliers

Доля свободных площадей

На конец 2022 г. доля вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Москвы составила 9,1%, что выше значения за 2021 г. на 1,5 п.п. Наибольший рост, на 2,7 п.п., был зафиксирован в объектах класса А, что вызвано как высвобождением качественных помещений иностранными компаниями и релокацией локальных игроков в другие страны, так и вводом в эксплуатацию новых спекулятивных бизнес-центров. Однако по итогам года было зафиксировано изменение негативного тренда чистого поглощения в классе А на положительное (84 тыс. кв. м), что является следствием выхода на рынок полностью заполненных бизнес-центров, таких как: AFI Square, МФК «на Ленинском проспекте, 90/2» и Stone Towers, Tower A. В офисах класса В данный показатель остановился на негативном значении и достиг — -101 тыс. кв. м. Таким образом, совокупный показатель чистого поглощения оказался отрицательным (-16 тыс. кв. м).
Наиболее высокая доля свободных площадей зафиксирована в офисных помещениях, расположенных за пределами МКАД — 18,8%. При этом более трети вакантного офисного предложения в рассматриваемом субрынке — это офисы класса А. В свою очередь, самый низкий уровень вакантности наблюдается в районе БК-СК — 5,9%, что ниже среднерыночного показателя на 3,2 п.п.

Доля свободных площадей по классам, %

Источник: Nikoliers

Распределение вакантности по субрынкам, %

Источник: Nikoliers

Спрос

Несмотря на текущую геополитическую напряженность, совокупный объем спроса оказался выше уровня «пандемийного» 2020 г. на 27%, достигнув значения в 1 292 тыс. кв. м. Относительно высокая активность на рынке на фоне в целом отрицательного поглощения офисных площадей обусловлена уже традиционной для кризисных периодов адаптацией арендаторов к новым реалиям — компании оптимизируют занимаемые площади, переезжают в новые более выгодные локации, расширяются на качественных площадях, арендуя их с дисконтом к рынку и т.п.

Лидерами спроса на офисные помещения Москвы стали организации из производственного сектора и энергетики (15%). При этом, в связи с релокацией ИТ-компаний из России, доля данного сектора снизилась в 2,3 раза. Также наиболее существенный рост (на 9 п.п.) показали новые подразделения в рамках государственных структур.
Стоит упомянуть, что если в предыдущие годы наблюдалась высокая активность в части сделок пролонгации и расширения, то в 2022 г. их количество сократилось, в то время как доли сделок отказа и пересмотра договоров аренды от суммарного размера сделок показали значительный рост.

Распределение спроса по бизнес-секторам компаний, %

Источник: Nikoliers

Ключевые сделки на офисном рынке Москвы в 2022 г.

Источник: Nikoliers

Коммерческие условия

По итогам IV кв. 2022 г. средневзвешенные ставки аренды на офисном рынке Москвы зафиксировались на уровне 26 821 руб./кв. м /год в классе А и 17 881 руб./кв. м/год в классе В+/-. Динамика рублевых запрашиваемых арендных ставок показывает тренд на снижение, что является следствием роста уровня вакантных площадей и выхода на рынок офисных блоков, которые ранее были заняты иностранными организациями.

Динамика ставок аренды по классам

Источник: Nikoliers

Рынок продаж офисных помещений

Совокупный объем продаж на рынке офисной недвижимости в 2022 г. составил более 112 тыс. кв. м, что превышает итоговый результат 2021 г. в 2,5 раза. Стоит отметить, что на рынок вернулись покупатели офисных объектов целиком. Так, из наиболее крупных сделок аренды и покупки, заключенных в 2022 г., первые четыре — сделки по приобретению офисных зданий конечными пользователями (см. Таблица 2). При этом на данный момент отмечается рост средневзвешенной цены за квадратный метр. Основными факторами роста являются ограниченный объем качественного предложения, а также увеличение себестоимости реализации проектов.

Диапазоны цен продаж по классам в субрынках Москвы

Источник: Nikoliers

Рынок гибких рабочих пространств

Распределение гибких пространств по классам, субрынкам и размерам

Источник: Nikoliers

В 2022 г. объем нового предложения гибких пространств достиг 154 тыс. кв. м, что является рекордным значением за всю историю развития рынка гибких рабочих пространств. Таким образом, общее предложение составляет 461 тыс. кв. м, или 2,3% от совокупного объема качественных офисных площадей Москвы. Преобладающая часть предложения сосредоточена в районе СК-ТТК — 31,1%.
В то же время объем спроса продемонстрировал более чем двукратное уменьшение (с 77 тыс. кв. м за 2021 г. до 31 тыс. кв. м за 2022 г.), что объясняется состоянием общей неопределенности рынка. Ключевым драйвером спроса на гибкие офисы остаются компании из сферы ИТ и телекоммуникации. Однако их итоговая доля в распределении спроса по бизнес-секторам сократилась на 44 п.п. — до 38% в сравнении с 2021 г. Также отмечается увеличение интереса со стороны организаций из государственного сектора.
Доля свободных площадей составила 33,9%. Данный результат обуславливается как общим снижением деловой активности на рынке, так и выходом новых площадок, которые пока не успели сдать в аренду.

Крупнейшие сделки на рынке гибких рабочих пространств в России, 2022 г.

Компания	Площадь, кв. м	Оператор	Площадка
ДОМ.РФ	6 426	Business Club	«Искра-парк»
Сбермегамаркет	4 000	«Ключ»	Софийская набережная, 30, стр. 2
Институт развития интернета	2 500	Codevelopment	Кадашевская набережная, 6
УК «Первая»	2 440	Apollax Space	«Башня Федерация»
Ntechlab	1 858	Apollax Space	«Бригантина»
Life Pay	1 500	Multispace	1-ый Щипковский пер., 5

Источник: Nikoliers

Тенденции и прогнозы

• В связи с уходом иностранных организаций на рынок выходит большой объем предложения с высококачественной отделкой, который пользуется спросом ввиду факта роста затрат на отделочные работы. В условиях, когда арендатор старается максимально сократить вложения в строительные работы и отделку, спрос на помещения в состоянии Shell&Core будет пользоваться спросом преимущественно со стороны клиентов с нестандартными запросами.
• На 2023 г. объем заявленного нового строительства составляет 452 тыс. кв. м. Тем не менее не исключается повторение характера поведения застройщиков, наблюдавшееся в 2022 г., когда совокупный размер введенных в эксплуатацию объектов оказался существенно меньше изначально анонсированного. Такая стратегия обуславливается ростом доли вакантных площадей и строительных издержек, а также сокращением деловой активности на рынке.
• Прогнозируется увеличение доли спроса со стороны государственных компаний и НКО. При этом мы наблюдаем повышение заинтересованности в офисной недвижимости Москвы от организаций из «дружественных» стран, в частности из Китая.
• Ввиду общего состояния неопределенности фиксируется сокращение заключения долгосрочных и переориентация на краткосрочные договоры аренды с возможным пересмотром коммерческих условий по истечении года. Арендаторы хотят иметь больше возможностей для реагирования на рыночные изменения, в свою очередь арендодатели после истечения краткосрочного договора смогут заменить арендатора в случае невозможности договориться о новых условиях.

География развития офисного рынка до 2025 г.

Источник: Nikoliers