Тенденции и прогнозы
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В III квартале 2024 г. рынок находился в ожидаемом состоянии стабилизации после прекращения действия льготной ипотеки с государственной поддержкой под 8% годовых, а также изменения условий семейной программы и исключения Санкт-Петербурга из IT-ипотеки. На фоне некоторого охлаждения спроса мы фиксируем увеличение объема скрытых скидок в виде акций на отдельный пул лотов и предложения беспроцентной рассрочки.»
Основные индикаторы
Динамика ключевых индикаторов рынка
*Здесь и далее в расчетах спроса учитываются зарегистрированные ДДУ физических лиц на жилые помещения (квартиры и апартаменты), не включая оптовые сделки и элит-класс. Цены предложения представлены без учета возможных скидок.
Источник: Nikoliers
Новые проекты
Высокий уровень ключевой ставки, охлаждение спроса и рост себестоимости строительства замедляют вывод на рынок новых проектов.
В III квартале 2024 г., в соответствии с проектными декларациями, на рынок выведено
367 тыс. кв. м жилой недвижимости, что на 7% превышает объем ввода прошлого квартала. При этом суммарный объем ввода за январь — сентябрь 2024 г. на 20% менее сопоставимого периода 2023 г. Меньшая динамика преимущественно связана с пиковым объемом пополнения предложения во II полугодии 2023 г., когда застройщики стремились максимально расширить экспозицию для реализации спроса по действовавшим льготным ипотечным программам. Также отрицательное влияние на темп вывода новых проектов оказывают рост ключевой ставки и существенное ужесточение прогноза регулятора по диапазону показателя на следующие два года.
Динамика нового предложения по проектным декларациям, тыс. кв. м
Источник: Nikoliers
В июле — сентябре 2024 г. рынок пополнился корпусами в составе 19 проектов, из них старт заявлен для семи комплексов суммарным объемом 3,5 тыс. лотов. Примечательно, что динамика вывода лотов бизнес-класса увеличилась за квартал вдвое — сегмент менее зависим от ипотечных госпрограмм, а объекты, как правило, обладают более уникальными характеристиками расположения и продуктовой концепцией.
В течение квартала на рынок вышли новые проекты квартирного и апарт-формата:
Комфорт-класс: Industrial Avenir (ПСК), «Пулково Lake» (Группа ЛСР), «Уют» (С-8).
Бизнес-класс: «ЛИТЕРА» (RBI), MONODOM ART (Sun Development), SAAN («СОЮЗ ИНВЕСТ»), «WELL Московский» (Formula City).
Лидерами по объему вывода нового предложения стали Невский (20%), Василеостровский
и Московский районы (по 18%).
Старт новых проектов
Структура экспозиции по классам и типам планировочных решений
По итогам III квартала 2024 г. объем экспозиции Санкт-Петербурга в классах комфорт, бизнес
и премиум составил 36 тыс. лотов, или 1,7 млн кв. м (-4% за квартал). За год предложение снизилось на 13% в связи с меньшим выводом на рынок нового предложения относительно объемов спроса.
Преобладающий объем предложения традиционно за комфорт-классом — 70% от общего числа лотов, при этом за квартал показатель снизился на 6 п. п., а доля бизнес-сегмента, напротив, выросла с 19% до 27%.
Существенная доля (15%) предложения приходится на апартаменты, при этом в случае законодательного регулирования сегмента в Санкт-Петербурге по аналогии с Москвой возможно их постепенное вымывание из структуры экспозиции.
Средняя площадь лота в продаже, по данным на конец III квартала 2024 г., составила 47 кв. м:
49 кв. м для квартир и 36 кв. м для апарт-сегмента.
Лидерами по объему предложения являются Пушкинский (13%), Приморский (12%) и Московский (10%) районы.
Структура экспозиции по классам и районам
Источник: Nikoliers
Цены
|
+4% |
Рост средневзвешенной цены предложения за квартал |
Распределение средневзвешенной цены квадратного метра по районам, динамика ко II кварталу 2024 г.
Наиболее значительное снижение средних цен предложения продемонстрировал Кировский район, в связи с выводом на рынок нового апарт-проекта Industrial Avenir (ПСК) с минимальной стоимостью лотов для сервисного формата. По ряду объектов комфорт-класса фиксируется снижение средневзвешенных цен, однако по большинству проектов массового сегмента девелоперы предпочитают использование скрытых скидок в виде акций на пул лотов и длительной рассрочки.
Суммарный объем жилищного строительства Санкт-Петербурга, по данным на конец квартала, снизился на 15% год к году.
Динамика средневзвешенной цены квадратного метра и объемов строительства
Источник: Nikoliers
Спрос
Распределение количества зарегистрированных ДДУ по классам и типам планировочных решений за III квартал 2024 г.
Количество зарегистрированных ДДУ в Санкт-Петербурге в классах комфорт, бизнес и премиум
за III квартал 2024 г. составило 9,65 тыс. ДДУ (385 тыс. кв. м), что на 30% ниже результатов
II квартала в количестве договоров и на 28% — в объеме проданных квадратных метров. Доля апартаментов в структуре сделок минимальна — 5% против 15% в общем объеме предложения лотов.
Суммарный объем сделок первых девяти месяцев текущего года сопоставим с аналогичным показателем января — сентября 2023 г. по количеству сделок (динамика +1%), однако на 5% менее в суммарном объеме проданных квадратных метров. Покупатели выбирали лоты меньшей площади — в среднем 39,3 кв. м (-2 кв. м год к году).
По итогам января — сентября 2024 г. доля ипотеки составила 74% (-11 п. п. год к году), при этом
в III квартале фиксируется значительный спад до уровня 64% (-17 п. п. ко II кварталу). Низкий уровень банковских лимитов по программе «Семейная ипотека» и, соответственно, сохранение ужесточенных требований к заемщикам оказывают негативное влияние на динамику спроса.
Динамика спроса на квартиры (количество ДДУ) и средневзвешенной ставки по выданным ИЖК
Источники: Nikoliers, Единая информационная система жилищного строительства
