III квартал 2024 | ОАЭ | Дубай | Жилая недвижимость

Итоги и тенденции

Согласно глобальному рейтингу Economist Intelligence Unit, Дубай вошел в топ-5 самых комфортных городов для жизни на Ближнем Востоке и в Африке. Город продолжает сохранять статус одного из наиболее динамичных экономических центров, предлагая высокий уровень жизни, развитую инфраструктуру и безопасность инвестиций, что привлекает покупателей. Сочетание инноваций, технологических преобразований и стратегического положения Эмирата создает благоприятный климат для преобразования рынка жилой недвижимости и способствует стабильному росту и развитию в долгосрочной перспективе.

Стабильный рост

Рынок жилой недвижимости Дубая продолжает демонстрировать стабильный рост. По итогам трех кварталов 2024 г. объем продаж увеличился на 52% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Покупатели продолжают отдавать предпочтение строящейся недвижимости. Самым популярным районом для покупки апартаментов стал Jumeirah Village Circle (JVC), в то время как наибольшее количество сделок с виллами было в районах The Valley, Damac Hills 2 и Dubai South.

На арендном рынке  за последние 12 месяцев рост ставок по новым договорам аренды составил около 23%. Количество сделок с апартаментами и виллами выросло на 6% и 16% соответственно.

Активное строительство и развитие новых районов 

Ведется активная застройка и модернизация районов. Наибольший объем ввода новых жилых проектов наблюдался в таких районах как, Meydan One и JVC. Суммарно за III кв. 2024 г. рынок недвижимости Дубая пополнился на 19,7 тыс. новых юнитов.

Вывод на рынок большого количества новых жилых проектов в еще только развивающихся районах привел к коррекции средневзвешенной цены сделок на фоне изменения структуры предложения и соответствующего  спроса в пользу более «доступного продукта».

Интерес к брендированным резиденциям 

Сохраняется повышенный интерес к брендированным резиденциям. В III квартале 2024 г. было объявлено о запуске еще одного проекта — Bvlgari Lighthouse by  Bvlgari.

Примеры стартов продаж проектов в III кв. 2024 г. 

В структуре предложения по комнатности  (в шт.) лидировали апартаменты с одной спальней* — 33% от общего числа. На студии и апартаменты с двумя спальнями пришлось 27% и 17% соответственно. 

Динамика ввода жилой недвижимости в Дубае 2020 – III кв. 2024 гг.

Районы с наибольшим вводом жилой недвижимости в Дубае за 9 мес. 2024 г., (тыс. шт.)

Спрос

За девять месяцев 2024 г. объем продаж на первичном рынке жилой недвижимости составил более 81 тыс. сделок, что на 52% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Сделки со строящейся недвижимостью составили около 92% от общего числа. Предложение в готовых проектах ограничено и не может конкурировать с привлекательными условиями от застройщиков, действующими только для строящихся объектов, например с беспроцентной рассрочкой.

Самым популярным районом для покупки апартаментов стал Jumeirah Village Circle (JVC) — на него пришлось 25% от общего числа сделок. Наибольший объем сделок с виллами сосредоточен в таких районах, как The Valley, Damac Hills 2, Dubai South.

Динамика продаж жилья в Дубае 2021-2024 гг

Объем заключенных сделок на рынке строящегося жилья за 9 мес. 2024 г. Источник: Nikoliers, REIDIN

Цены продаж

Согласно Генеральному плану развития Дубая, Эмират нацелен увеличить свое население до 6 млн чел. к 2040 г. Такая тенденция приведет к росту спроса на покупку и аренду жилья. На конец III квартала 2024 г. средневзвешенная цена квадратного фута в строящихся жилых объектах на рынке первичной жилой недвижимости в среднем составила 1 771 AED (5 147 USD/кв. м.), что меньше на 6%, чем в III квартале 2023 г. Коррекция цен связана с изменением структуры предложения за счет запусков продаж в проектах в новых развивающихся районах, где стоимость жилья значительно ниже, чем в более развитых.

При этом в наиболее популярных районах, таких как Business Bay, Downtown, Dubai Marina, JVC, Damac Hills, можно наблюдать стабильный рост цен. Средневзвешенная цена квадратного фута недвижимости в III квартале 2024 г. в этих пяти районах составила 2 192 AED (6 386 USD/кв. м), что на 3% больше, чем в аналогичный период 2023 г.

Динамика средневзвешенной цены в строящемся жилье на первичном рынке Дубая, 2021-2024 гг.

Самые дорогие предложения за кв. фут апартаментов в III кв. 2024 г. были сосредоточены в следующих районах: Bluewaters Island, Palm Jumeirah, Jumeirah Second, вилл — World Islands, Palm Jumeirah и Dubai Hills Estate.

Карта с наиболее дорогими районами по средневзвешенной цене за кв. фут недвижимости в III кв. 2024 г.

Источник: Nikoliers, REIDIN

Аренда

За девять месяцев 2024 г. в сравнении с аналогичным периодом 2023 г. количество новых договоров аренды апартаментов увеличилось на 6%, вилл — на 16%.

Динамика новых арендных сделок в III кв. 2021-2024 гг.

На рынке аренды можно наблюдать рост в количественных и ценовых показателях.

Так, за последние 12 месяцев рост ставок по новым договорам в Дубае составил порядка 23%. В наиболее популярных районах — JVC, Business Bay, Damac Hills 2 — рост арендных ставок оказался ниже среднерыночного уровня (10%), ввиду большого количества предложений на фоне высокого объема ввода жилья в 2023-2024 гг. Текущие арендаторы предпочитают пролонгацию существующих договоров, поскольку она позволяет сохранить уже согласованные условия и избежать значительного увеличения затрат на аренду ввиду законодательных ограничений. 

Районы с наибольшим количеством заключенных новых договоров аренды в III кв. 2024 г. (тыс. шт.)

Источник: Nikoliers, REIDIN