I полугодие 2024 | Москва | Офисная недвижимость
Меню

RU

Санкт-Петербург

+7 812 718 36 18
Назад

I полугодие 2024 | Москва | Офисная недвижимость

24 июля 2024

Индикаторы рынка Москвы, I полугодие 2024 г.

Индикаторы рынка Москвы, I полугодие 2024 г.

*Средневзвешенные ставки аренды, не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%). Рассчитываются по вакантному предложению в существующих объектах, включая объекты за МКАД (в том числе, но не ограничиваясь: районы Москвы ТиНАО, города МО и пригородные зоны городов Сколково, Одинцово, Красногорск, Химки).

Ключевые итоги

Ключевые итоги

Динамика основных показателей, класс А, Prime и В+/-

Динамика основных показателей, класс А, Prime и В+/-

*Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов.

Источник: Nikoliers

Предложение

Предложение

Новое строительство, II кв. 2024 г.

В I полугодии 2024 г. было введено в эксплуатацию 329,8 тыс. кв. м, что на 18% больше годового объема 2023 г. Такая динамика обусловлена вводом в эксплуатацию небоскреба Moscow Towers, на который приходится 262,8 тыс. кв. м офисных площадей.

До конца 2026 г., по прогнозу Nikoliers, ожидается ввод еще порядка 1,7 млн кв. м, из которых на build-to-suit приходится 29% объема и еще 38% площадей уже реализовано (преимущественно на продажу блоками). В связи с этим в ближайшие 3 года сохранится ограниченный объем предложения крупных офисных блоков (от 5 000 кв. м).

Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв. м

Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв. м

*Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов.

Источник: Nikoliers

Предложение офисов на продажу на первичном рынке

Средневзвешенная стоимость блоков в строящихся зданиях

Средневзвешенная стоимость блоков в строящихся зданиях

На фоне сохранения высокого спроса на покупку офисов в стадии строительства в объектах на продажу со сроком ввода до конца 2026 г. выкуплено 68% площадей (включая объекты, доступные одновременно в аренду и на покупку). В эксплуатацию вводятся здания с низкой долей вакантных площадей. При этом на рынок выходит не так много новых проектов — во II квартале 2024 г. стартовали продажи лотов у ПИК в «Технопарк Густав» со сроком ввода в 2026 г., а также в продажу вышли проекты Stone со сроком ввода в 2028 г.

Помимо конечных пользователей и инвесторов в коммерческую недвижимость, офисный сегмент притягивает к себе инвесторов из жилого сегмента в поисках привлекательных показателей доходности.

Первичное предложение на стадии строительства

Первичное предложение на стадии строительства

Стоимость на данной странице указана с НДС, за исключением проектов, реализуемых по ДДУ. Здесь и далее — районы Москвы, расположенные за МКАД, — включая, но не ограничиваясь, ТиНАО, города МО и пригородные зоны городов Сколково, Одинцово, Красногорск, Химки).

Источник: Nikoliers

Структура офисной вакансии

Свободно в объектах, введенных в эксплуатацию

Свободно в объектах, введенных в эксплуатацию

Свободно в строящиеся объектах (ввод в 2024–2026 гг.)

В структуре текущей вакансии в готовых объектах почти половина объема площадей класса А (44%) сосредоточено за пределами МКАД и всего 26% — внутри ТТК. При этом в целом доля класса А в объеме вакансии в существующих зданиях составляет 28%, снизившись за 1,5 года почти в 2 раза.

Низкий объем свободных площадей в экспозиции связан со стремительным заполнением арендаторами качественных помещений и с сохранением высокого спроса. Объем площадей снижается как в готовых объектах, так и в строящихся, что влияет на значение средневзвешенной рыночной ставки аренды.

Доля pre-lease/pre-sale*: 2024–2026гг.

Доля pre-lease/pre-sale*: 2024–2026гг.

Источник: Nikoliers

Динамика вакантности

-1,1 п.п.   

Среднерыночное снижение уровня вакантности за полугодие.


Вакантность в готовых объектах в классе А находится на минимальном значении за последние 10 лет, в классе В+/- уровень вакантности сопоставим с концом 2019 г. На фоне низкой доли свободных площадей в новом строительстве и активного спроса на качественные площади вакантность в классе А почти сравнялась со значением класса В+/-.

Доля свободных площадей по классам

Доля свободных площадей по классам
Коммерческие условия

Дефицит качественных площадей в востребованных локациях приводит к сужению разрыва в ставках аренды по классам.

На фоне сохранения высоких темпов вымывания качественных объектов и низкого объема нового предложения в аренду структура вакансии претерпела значительные изменения в сравнении с прошлым годом — в классе А вес сместился в сторону менее дорогих опций, преимущественно в децентрализованных локациях, в то время как ставка аренды в классе В в отдельных случаях, представляющих альтернативу объектам более высокого статуса, показывает стабильный рост.

Динамика ставок аренды по классам, тыс. руб./кв. м/год

Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%).
Источник: Nikoliers

Диапазоны запрашиваемых ставок аренды и структура вакансии

Рыночные факторы роста арендной ставки

Рыночные факторы роста арендной ставки

Изменение структуры вакантности существенно влияет на показатель средневзвешенной ставки аренды. После вымывания с рынка крупных объемов площадей в высококачественных объектах в текущей структуре вакансии класса А преобладают блоки в менее ликвидных объектах и крупные объемы предложения в децентрализованных локациях, которые предлагаются по ставке ниже среднерыночной. И несмотря на то, что при сравнении динамики пообъектно мы наблюдаем повышение ставки аренды в классе А в среднем на 8% относительно I квартала 2024 г., расчетный средневзвешенный показатель демонстрирует снижение (-4% к IV кварталу 2023 г.).

Новое арендное строительство хотя и предлагается по ставке аренды выше среднерыночной, но в рынок будет выходить низкими объемами, а локальное повышение стоимости на небольшие вакантные лоты не окажет существенного влияния на расчетное значение ставки. Таким образом, мы ожидаем сохранения текущей динамики рынка — роста ставки по востребованным объектам и более низкого уровня среднерыночного значения относительно показателей прошлого года ввиду трансформации структуры вакансии.

Дефицит вакансии в высоком ценовом сегменте классов А и «прайм» снижает среднерыночный показатель.

Диапазон ставок аренды по классам

Источник: Nikoliers

Дисперсия ставки аренды в классе А. Руб. / м2 /год*

10-15% прогноз роста ставки аренды на конец 2024 г. в наиболее востребованных локациях и объектах

Дисперсия ставки аренды в классе А. Руб. / м2 /год*

*Средневзвешенные ставки аренды, не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%). Рассчитываются по вакантному предложению в существующих объектах.

Спрос

Объем сделок за I полугодие 2024 г.

Объем сделок за I полугодие 2024 г.

Интерес к аренде офисов по-прежнему сохраняется, однако на фоне дефицита крупных объемов в качественных зданиях арендаторы не могут найти альтернатив и находятся в ожидании подходящих решений, формируя отложенный спрос. При этом распроданный инвесторам объем в строящихся зданиях в вакансию не трансформируется, а выходит в рынок небольшими объемами преимущественно до 1 000 кв. м.

Ввиду вышеописанных причин удовлетворить имеющийся спрос на качественные офисы, в особенности объемом от 5 тыс. кв. м, не удастся в ближайшие 3 года, а темпы поглощения сохранятся на высоком уровне за счет ввода в эксплуатацию объектов с минимальным уровнем вакансии.

Распределение спроса по бизнес-секторам компаний

Распределение спроса по бизнес-секторам компаний

Ключевые бизнес-секторы по объему спроса за I полугодие 2024 г.
Ключевые бизнес-секторы по объему спроса за I полугодие 2024 г.

Ключевые сделки аренды на офисном рынке Москвы в I полугодии 2024 г.
Ключевые сделки аренды на офисном рынке Москвы в I полугодии 2024 г.
*В спросе учитываются сделки конечных пользователей, не учитываются инвестиционные сделки купли-продажи.
Источник: Nikoliers

Структура спроса

Объем сделок аренды и продажи офисных площадей, тыс. кв. м

Объем сделок аренды и продажи офисных площадей, тыс. кв. м

Высокий спрос на покупку площадей конечными пользователями сохраняется, доля таких сделок по итогам I полугодия 2024 г. составила 31% от объема арендованных и приобретенных площадей.

В структуре сделок купли-продажи 79% объема составляют введенные в эксплуатацию здания и 21% — строящиеся. Подобная структура связана с заключением крупной сделки — покупки БЦ «Стратос» структурами мэрии Москвы, на которую приходится 32% объема приобретенных за полугодие площадей, а также c активным спросом на здания класса В в I квартале 2024 г.

Ключевые сделки продажи на офисном рынке Москвы в I полугодии 2024 г
Источник: Nikoliers

Рынок сервисных офисов

Деловая активность по бизнес-секторам за I полугодие 2024 г.

Деловая активность по бизнес-секторам за I полугодие 2024 г.

Ключевые сделки в сервисных офисах Москвы в I полугодии 2024 г.

Ключевые сделки в сервисных офисах Москвы в I полугодии 2024 г.
Источник: Nikoliers

Основные индикаторы рынка и прогнозы

Основные индикаторы рынка и прогнозы

Тенденции и прогнозы офисного рынка

Рост реальных ставок аренды

Дальнейшее снижение вакантного предложения и низкий объем строительства в аренду в ближайшей перспективе выступают стимулом к повышению ставок аренды в локациях и объектах с высоким спросом. По итогам года рост ставки аренды по наиболее востребованным объектам может достигнуть 10–15%. При этом фактором роста выступает не только рыночная ситуация, но и рост себестоимости нового строительства.

Рынок на стороне собственника

Рынок собственника сохранится на ближайшие три года, даже с учетом выхода на рынок «теневой» на данный момент вакансии в распроданных блоках небольшого формата. Ограниченность качественного предложения приводит к активной конкуренции среди арендаторов за подобные лоты.

Рост поглощения офисов со стороны государственных структур

В ближайшие 2 года государственные структуры продолжат поглощение крупных объемов недвижимости. Рост штата госаппарата в 1,5 раза с 2019 по 2023 гг. сформировал спрос на офисные площади, которые будут реализованы в том числе и в коммерческом секторе недвижимости.

Подпишитесь на получение аналитических отчетов
Получайте актуальную аналитику по недвижимости первыми
Похожие отчеты
Итоги 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
Открыть отчет
10.02.2025
Итоги 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
Итоги 2024 | Москва | Офисная недвижимость
Открыть отчет
28.01.2025
Итоги 2024 | Москва | Офисная недвижимость
Итоги 2024 | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
Открыть отчет
28.01.2025
Итоги 2024 | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
Октябрь 2024 | Россия | Москва | Рынок сервисных офисов
Открыть отчет
02.12.2024
Октябрь 2024 | Россия | Москва | Рынок сервисных офисов
Октябрь 2024 | Россия | Санкт-Петербург | Рынок гибких офисных пространств
Открыть отчет
29.11.2024
Октябрь 2024 | Россия | Санкт-Петербург | Рынок гибких офисных пространств
III квартал 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
Открыть отчет
08.11.2024
III квартал 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
III квартал 2024 | Россия | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
Открыть отчет
25.10.2024
III квартал 2024 | Россия | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
III квартал 2024 | Россия | Москва| Офисная недвижимость
Открыть отчет
25.10.2024
III квартал 2024 | Россия | Москва| Офисная недвижимость
Итоги I полугодия 2024 | Москва | Рынок сервисных офисов
Открыть отчет
11.09.2024
Итоги I полугодия 2024 | Москва | Рынок сервисных офисов
I полугодие 2024 | Санкт-Петербург | Офисная недвижимость
Открыть отчет
24.07.2024
I полугодие 2024 | Санкт-Петербург | Офисная недвижимость
Дайджест по ключевым трендам и стоимости отделки
Открыть отчет
31.05.2024
Дайджест по ключевым трендам и стоимости отделки
I квартал 2024 | Москва | Офисная недвижимость
Открыть отчет
22.04.2024
I квартал 2024 | Москва | Офисная недвижимость
1
 \ 
12