Индикаторы рынка Москвы, I полугодие 2024 г.
*Средневзвешенные ставки аренды, не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%). Рассчитываются по вакантному предложению в существующих объектах, включая объекты за МКАД (в том числе, но не ограничиваясь: районы Москвы ТиНАО, города МО и пригородные зоны городов Сколково, Одинцово, Красногорск, Химки).
Ключевые итоги
Динамика основных показателей, класс А, Prime и В+/-
*Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов.
Источник: Nikoliers
Предложение
Новое строительство, II кв. 2024 г.
В I полугодии 2024 г. было введено в эксплуатацию 329,8 тыс. кв. м, что на 18% больше годового объема 2023 г. Такая динамика обусловлена вводом в эксплуатацию небоскреба Moscow Towers, на который приходится 262,8 тыс. кв. м офисных площадей.
До конца 2026 г., по прогнозу Nikoliers, ожидается ввод еще порядка 1,7 млн кв. м, из которых на build-to-suit приходится 29% объема и еще 38% площадей уже реализовано (преимущественно на продажу блоками). В связи с этим в ближайшие 3 года сохранится ограниченный объем предложения крупных офисных блоков (от 5 000 кв. м).
Динамика ввода офисных площадей, тыс. кв. м
*Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов.
Источник: Nikoliers
Предложение офисов на продажу на первичном рынке
Средневзвешенная стоимость блоков в строящихся зданиях
На фоне сохранения высокого спроса на покупку офисов в стадии строительства в объектах на продажу со сроком ввода до конца 2026 г. выкуплено 68% площадей (включая объекты, доступные одновременно в аренду и на покупку). В эксплуатацию вводятся здания с низкой долей вакантных площадей. При этом на рынок выходит не так много новых проектов — во II квартале 2024 г. стартовали продажи лотов у ПИК в «Технопарк Густав» со сроком ввода в 2026 г., а также в продажу вышли проекты Stone со сроком ввода в 2028 г.
Помимо конечных пользователей и инвесторов в коммерческую недвижимость, офисный сегмент притягивает к себе инвесторов из жилого сегмента в поисках привлекательных показателей доходности.
Первичное предложение на стадии строительства
Стоимость на данной странице указана с НДС, за исключением проектов, реализуемых по ДДУ. Здесь и далее — районы Москвы, расположенные за МКАД, — включая, но не ограничиваясь, ТиНАО, города МО и пригородные зоны городов Сколково, Одинцово, Красногорск, Химки).
Источник: Nikoliers
Структура офисной вакансии
Свободно в объектах, введенных в эксплуатацию
В структуре текущей вакансии в готовых объектах почти половина объема площадей класса А (44%) сосредоточено за пределами МКАД и всего 26% — внутри ТТК. При этом в целом доля класса А в объеме вакансии в существующих зданиях составляет 28%, снизившись за 1,5 года почти в 2 раза.
Низкий объем свободных площадей в экспозиции связан со стремительным заполнением арендаторами качественных помещений и с сохранением высокого спроса. Объем площадей снижается как в готовых объектах, так и в строящихся, что влияет на значение средневзвешенной рыночной ставки аренды.
Доля pre-lease/pre-sale*: 2024–2026гг.
Источник: Nikoliers
Динамика вакантности
-1,1 п.п. |
Среднерыночное снижение уровня вакантности за полугодие. |
Вакантность в готовых объектах в классе А находится на минимальном значении за последние 10 лет, в классе В+/- уровень вакантности сопоставим с концом 2019 г. На фоне низкой доли свободных площадей в новом строительстве и активного спроса на качественные площади вакантность в классе А почти сравнялась со значением класса В+/-.
Доля свободных площадей по классам

Коммерческие условия
Дефицит качественных площадей в востребованных локациях приводит к сужению разрыва в ставках аренды по классам.
На фоне сохранения высоких темпов вымывания качественных объектов и низкого объема нового предложения в аренду структура вакансии претерпела значительные изменения в сравнении с прошлым годом — в классе А вес сместился в сторону менее дорогих опций, преимущественно в децентрализованных локациях, в то время как ставка аренды в классе В в отдельных случаях, представляющих альтернативу объектам более высокого статуса, показывает стабильный рост.
Динамика ставок аренды по классам, тыс. руб./кв. м/год

Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%).
Источник: Nikoliers
Диапазоны запрашиваемых ставок аренды и структура вакансии
Рыночные факторы роста арендной ставки
Изменение структуры вакантности существенно влияет на показатель средневзвешенной ставки аренды. После вымывания с рынка крупных объемов площадей в высококачественных объектах в текущей структуре вакансии класса А преобладают блоки в менее ликвидных объектах и крупные объемы предложения в децентрализованных локациях, которые предлагаются по ставке ниже среднерыночной. И несмотря на то, что при сравнении динамики пообъектно мы наблюдаем повышение ставки аренды в классе А в среднем на 8% относительно I квартала 2024 г., расчетный средневзвешенный показатель демонстрирует снижение (-4% к IV кварталу 2023 г.).
Новое арендное строительство хотя и предлагается по ставке аренды выше среднерыночной, но в рынок будет выходить низкими объемами, а локальное повышение стоимости на небольшие вакантные лоты не окажет существенного влияния на расчетное значение ставки. Таким образом, мы ожидаем сохранения текущей динамики рынка — роста ставки по востребованным объектам и более низкого уровня среднерыночного значения относительно показателей прошлого года ввиду трансформации структуры вакансии.
Дефицит вакансии в высоком ценовом сегменте классов А и «прайм» снижает среднерыночный показатель.
Источник: Nikoliers
Дисперсия ставки аренды в классе А. Руб. / м2 /год*
10-15% прогноз роста ставки аренды на конец 2024 г. в наиболее востребованных локациях и объектах
*Средневзвешенные ставки аренды, не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%). Рассчитываются по вакантному предложению в существующих объектах.
Спрос
Объем сделок за I полугодие 2024 г.
Интерес к аренде офисов по-прежнему сохраняется, однако на фоне дефицита крупных объемов в качественных зданиях арендаторы не могут найти альтернатив и находятся в ожидании подходящих решений, формируя отложенный спрос. При этом распроданный инвесторам объем в строящихся зданиях в вакансию не трансформируется, а выходит в рынок небольшими объемами преимущественно до 1 000 кв. м.
Ввиду вышеописанных причин удовлетворить имеющийся спрос на качественные офисы, в особенности объемом от 5 тыс. кв. м, не удастся в ближайшие 3 года, а темпы поглощения сохранятся на высоком уровне за счет ввода в эксплуатацию объектов с минимальным уровнем вакансии.
Распределение спроса по бизнес-секторам компаний

Ключевые бизнес-секторы по объему спроса за I полугодие 2024 г.

Ключевые сделки аренды на офисном рынке Москвы в I полугодии 2024 г.

*В спросе учитываются сделки конечных пользователей, не учитываются инвестиционные сделки купли-продажи.
Источник: Nikoliers
Структура спроса
Объем сделок аренды и продажи офисных площадей, тыс. кв. м
Высокий спрос на покупку площадей конечными пользователями сохраняется, доля таких сделок по итогам I полугодия 2024 г. составила 31% от объема арендованных и приобретенных площадей.
В структуре сделок купли-продажи 79% объема составляют введенные в эксплуатацию здания и 21% — строящиеся. Подобная структура связана с заключением крупной сделки — покупки БЦ «Стратос» структурами мэрии Москвы, на которую приходится 32% объема приобретенных за полугодие площадей, а также c активным спросом на здания класса В в I квартале 2024 г.

Источник: Nikoliers
Рынок сервисных офисов
Деловая активность по бизнес-секторам за I полугодие 2024 г.
Ключевые сделки в сервисных офисах Москвы в I полугодии 2024 г.

Источник: Nikoliers
Основные индикаторы рынка и прогнозы
Тенденции и прогнозы офисного рынка
Рост реальных ставок аренды
Дальнейшее снижение вакантного предложения и низкий объем строительства в аренду в ближайшей перспективе выступают стимулом к повышению ставок аренды в локациях и объектах с высоким спросом. По итогам года рост ставки аренды по наиболее востребованным объектам может достигнуть 10–15%. При этом фактором роста выступает не только рыночная ситуация, но и рост себестоимости нового строительства.
Рынок на стороне собственника
Рынок собственника сохранится на ближайшие три года, даже с учетом выхода на рынок «теневой» на данный момент вакансии в распроданных блоках небольшого формата. Ограниченность качественного предложения приводит к активной конкуренции среди арендаторов за подобные лоты.
Рост поглощения офисов со стороны государственных структур
В ближайшие 2 года государственные структуры продолжат поглощение крупных объемов недвижимости. Рост штата госаппарата в 1,5 раза с 2019 по 2023 гг. сформировал спрос на офисные площади, которые будут реализованы в том числе и в коммерческом секторе недвижимости.