I квартал 2022 | Москва | Офисная недвижимость
Меню

RU

Санкт-Петербург

+7 812 718 36 18
Назад

I квартал 2022 | Москва | Офисная недвижимость

10 апреля 2022
Основные показатели офисного рынка Москвы
Основные индикаторы рынка

I кв. 2020    

I кв. 2021    

I кв. 2022

Общий объем предложения, млн кв. м

    18,8

    19,3

    19,5

Класс А

     4,4

     4,7

     5,0

Класс В+/-

    14,4

    14,5

    14,5

Объем ввода, тыс. кв. м

    55,8

     310

    13,4

Класс А

    15,4

    207,6

      0

Класс В+/-

    40,4

    101,8

    13,4

Объем купленных и арендованных площадей, тыс. кв. м

     294

     300

    331

Доля вакантных площадей, %

     5,5

     8,5

     7,5

Класс А

     8,9

    13,0

    10,0

Класс В+/-

     4,5

     7,0

     6,7

Средневзвешенная приведенная ставка аренды*, руб./кв. м/год  

    18 506

    21 532

  21 204

Класс А

    23 740

    27 365

  27 938

Класс В+/-

    14 293

    16 240

  17 737

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»
*Ставки аренды не включают операционные расходы, коммунальные платежи и НДС (20%).

Сложившаяся экономическая и геополитическая ситуация оказывает непосредственное влияние на рынок офисной недвижимости, что привело к замедлению активности на рынке и стагнации его ключевых показателей. Как арендаторы, в первую очередь международные компании, так и сами собственники заняли выжидательную позицию, ожидая уменьшения экономической турбулентности и стабилизации рынка.
По итогам I квартала 2022 г. общий объем качественного офисного предложения Москвы составил 19,5 млн кв. м. Объем купленных и арендованных площадей в I квартале 2022 г. составил 331 тыс. кв. м — такой высокий уровень активности арендаторов и покупателей офисных площадей пришелся в первую очередь на январь-февраль, хотя и в течение марта сделки по аренде и купле-продажи небольших офисов продолжали закрываться. Уровень вакантных площадей по итогам I квартала 2022 г. составил
7,5%, что на 1,0 п.п. ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. Арендные ставки находятся в состоянии стагнации — средневзвешенная приведенная ставка аренды в качественных офисных объектах сейчас составляет порядка 21 200 руб./кв. м/год.

Динамика основных индикаторов, класс А и В+/-

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»

Распределение текущего и нового офисного предложения по классам и субрынкам, %

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»

По окончании I квартала 2022 г. совокупный объем качественного предложения на офисном рынке Москвы превысил отметку в 19,5 млн кв. м площадей. За первые три месяца 2022 г. рынок пополнился 13,4 тыс. кв. м благодаря вводу в эксплуатацию офисной части в рамках проекта «Квартал Джаз». Ключевые проекты, запланированные к завершению в течение текущего года: бизнес-центр класса А в Сколково «Лофт-Квартал» арендопригодной площадью 67 тыс. кв. м, а также расположенный на юго-западе столицы Comcity, фаза «Браво», площадью 62 тыс. кв. м.
По нашим оценкам, ряд девелоперов будут пересматривать стоимость и сроки реализации проектируемых объектов с учетом новых вводных — не исключено, что некоторые проекты могут быть отменены или заморожены, а при относительно благоприятном сценарии собственники могут провести переоценку ставок аренды/цен продаж для конечных пользователей. Вероятнее всего, в текущем году мы будем наблюдать смещение сроков ожидаемых объектов из-за труднодоступности ряда материалов и комплектующих, необходимых для завершения строительства. С учетом уже проведенных корректировок планов ввода, совокупный объем бизнес-центров, ожидаемых к завершению в 2022 г., пока насчитывает более 400 тыс. кв. м.

Динамика ввода офисных площадей

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»

Бизнес-центры, запланированные на 2022 г.

Ключевые бизнес-центры, запланированные к вводу в 2022 г. в Москве

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»

Ключевые бизнес-центры, запланированные к вводу в 2022 г. в Москве

Название проекта

Адрес

Класс    

Площадь, кв. м

1

Лофт-квартал в ИЦ «Сколково»      

Большой б-р, 45

    A

     67 000

2

Comcity, фаза «Браво»

Киевское ш., 2-й км

    A

     61 600

3

Парк Легенд

Лихачева пр-т, 15

    B+

     38 365

4

БП Останкино, фаза 1

Огородный пр-д, 16

    A

     36 000

5

МФК на Ленинском проспекте

Ленинский пр-т., 90/2

    A

     30 000

6

МФЦ Парк Легенд

Автозаводская ул., 23 стр. 120     

    B+

     19 478

7

Prime Time 

Викторенко ул., 11

    A

     12 930

8

Alcon III

Ленинградский пр-т, 34

    A

     11 785

9

Stone Towers, башня A

Бумажный пр-д, 19

    A

     10 170

10

Сатирикон

Шереметьевская ул., 8

    B+

     8 075

11

Большевик, к21

Ленинградский пр-т, 15 стр. 21

    A

     4 750


Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»

Доля свободных площадей
По итогам I квартала значительной динамики по освобождению офисных площадей на рынке не наблюдается. Совокупная доля вакантных площадей несущественно снизилась (изменение составило 0,1 п.п. в сравнении с итоговым показателем предыдущего года) и остановилась на отметке в 7,5%. Вакантность в классе B+/- снизилась на 0,1 п.п. по сравнению с IV кварталом 2021 г. и достигла 6,7%, в то время как аналогичный показатель в классе A остался без изменений на уровне 10,0%.
На традиционно востребованном субрынке «Москва-Сити», вследствие высвобождения ряда площадей, доля вакантных офисов увеличилась на 1,8 п.п. за квартал: с 2,5% в IV квартале 2021 г. до 4,3% в I квартале 2022 г. На субрынке постепенно начинают появляться предложения в субаренду. Но несмотря на это, общерыночной тенденции на увеличение субаренды в связи с последними событиями пока не наблюдается, однако не исключено, что уже со II квартала 2022 г. начнет прослеживаться
обратная динамика, и некоторые компании станут предлагать часть своих офисных площадей во временную переуступку.

Доля свободных площадей по классам

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл

Распределение вакантности по субрынкам

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»

Спрос
О сохранении высокого уровня деловой активности арендаторов свидетельствует объем заключенных сделок — около 331 тыс. кв. м было куплено и арендовано в отчетном периоде. Это на 10% больше аналогичного показателя, установленного в 2021 г., тогда совокупный объем сделок в I квартале составил 300 тыс. кв. м. Подобный показатель отчасти указывает на инерционность рынка — до конца февраля 2022 г. большое число сделок находилось на стадии финальных обсуждений, часть из которых всё же трансформировалась в контракты. Мы ожидаем замедления спроса во II квартале до стабилизации ситуации.
Стоит отметить, что структура спроса претерпела существенные изменения в сравнении с показателями предыдущих периодов. Если раньше сделки IT-компаний неизменно занимали значимую долю от совокупного объема спроса, то сейчас это значение составляет 8%. Ключевыми драйверами спроса по-прежнему остаются банки, государственные организации, а также компании, оказывающие профессиональные услуги.

Распределение спроса по бизнес-секторам компаний

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»

Ключевые сделки на офисном рынке Москвы I кв. 2022 г.

Компания

Площадь, кв. м    

Тип сделки

Бизнес-центр

Адрес

Класс

ТЭК «Мосэнерго»

6 453

Новая аренда    

Дом Парк Культуры

Зубовский б-р, 11

A

Новапорт

6 334

Новая аренда

Большая Ордынка ул., 40, стр. 2    

Большая Ордынка ул., 40, стр. 2

A

Московская биржа

3 057

Новая аренда

Comcity, фаза «Браво»

Киевское шоссе, 22-й км, 6, стр. 1    

A

ESN

3 005

Новая аренда

Садовая-Кудринская ул. 1

Садовая-Кудринская ул., 1

В+

Ароматный мир

2 375

Субаренда

Кутузофф Тауэр

Ивана Франко ул., 8

B+

Московский инновационный кластер    

2 139

Новая аренда

Моховая I

Воздвиженка ул., 4/7, стр. 2

В+

Geely Motors

2 000

Новая аренда

Двинцев

Двинцев ул., 12, стр. 1

A

Code Development

1 984

Продажа

Долгоруковская ул., 21

Долгоруковская ул., 21

B-

iConText

1 915

Новая аренда

БЦ на Новослободской

Новослободская ул., 16

B+

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»


Коммерческие условия
Средневзвешенные ставки аренды на офисном рынке Москвы по итогам I квартала 2022 г. в классе А составили 27 938 руб./кв. м/год, а в классе В+ — 17 737 руб./кв. м/год. Динамика цен пока не очевидна, и на данный момент движение в сторону увеличения коммерческих условий наблюдается только в части стоимости операционных расходов по обслуживанию зданий.

Динамика ставок аренды по классам

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»

Рынок продаж офисных помещений
Объем купленных офисных площадей в I квартале 2022 г. составил 26,4 тыс. кв м. В структуре сделок в продажу в I квартале 2022 присутствуют как продажа по блокам, так и продажа здания целиком. Столь значительный показатель объемов продаж был достигнут благодаря закрытию ряда крупных сделок в рамках лофт-квартала в ИЦ «Сколково» и Icity.

Диапазоны цен продаж по классам в субрынках Москвы

Источник: ООО «Коллиерз Интернешнл»

Тенденции и прогнозы офисного рынка
В условиях состояния турбулентности экономики ключевые игроки заняли выжидательную позицию до стабилизации рынка. Несмотря на заявления большого числа зарубежных компаний о приостановке своей деятельности на территории РФ, массового высвобождения офисных помещений на рынке не наблюдается. Это обусловлено рядом факторов. Например, многие локальные подразделения рассматривают возможности сохранения операционной деятельности на российском рынке. Для тех
организаций, которые все-таки решили уйти с рынка, единовременно отказаться от арендуемых офисных площадей представляется труднодоступным ввиду штрафных санкций за нарушение условий, предусмотренных в рамках большинства договоров аренды в качественных бизнес-центрах Москвы. В связи с этим мы ожидаем, что более явная картина последствий текущих событий станет проявляться на офисном рынке ближе к осени этого года.
Текущая экономическая ситуация подтолкнула ряд арендаторов вступить в диалог с собственниками офисных зданий с целью улучшения коммерческих условий. Ввиду того, что рынок все еще находится на стороне арендодателя, собственники качественных бизнес-центров пока стараются удержать свои позиции и диктовать условия. Однако не исключено, что расстановка сил на рынке изменится, если объемы поглощения будут стремительно сокращаться, тем самым вызывая рост уровня вакантности и снижение арендных ставок, и рынок перейдет на сторону арендатора. В таком ключе первоочередной стратегией владельцев арендного бизнеса станет удержание якорных арендаторов объектов за счет предоставления льгот и улучшения коммерческих условий.
С точки зрения спроса драйверами потенциально могут выступить отечественные компании, которые будут активно развиваться и расти с целью оперативно заместить ушедшие с российского рынка зарубежные компании. С точки зрения бизнес-секторов, предположительно, сохранится конфигурация профилей, где основными отраслями выступят IT-сектор, производство и бизнес-услуги. В условиях целенаправленной государственной поддержки малого и среднего бизнеса не исключено, что к уже присутствующим компаниям на рынке присоединятся новые игроки, которые также будут составлять долю совокупного спроса.
Ввиду ограниченности комплектующих и мебели, а также роста цен на строительные материалы, текущие арендаторы отдают меньшее предпочтение помещениям под отделку. Одновременно с этим собственники, со своей стороны тоже в меньшей степени готовы инвестировать в отделку из-за имеющихся рисков.
На рынке гибких рабочих пространств массового оттока резидентов не происходит, напротив, подобные форматы являются привлекательными для ряда компаний, которые не готовы выделять дополнительные средства на отделку классического офисного помещения. Операторы по-прежнему активно предлагают площадки built-to-suit, которые могут быть организованны под конечного пользователя с учетом индивидуальных потребностей клиента.

Подпишитесь на получение аналитических отчетов
Получайте актуальную аналитику по недвижимости первыми
Похожие отчеты
Итоги 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
Открыть отчет
10.02.2025
Итоги 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
Итоги 2024 | Москва | Офисная недвижимость
Открыть отчет
28.01.2025
Итоги 2024 | Москва | Офисная недвижимость
Итоги 2024 | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
Открыть отчет
28.01.2025
Итоги 2024 | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
Октябрь 2024 | Россия | Москва | Рынок сервисных офисов
Открыть отчет
02.12.2024
Октябрь 2024 | Россия | Москва | Рынок сервисных офисов
Октябрь 2024 | Россия | Санкт-Петербург | Рынок гибких офисных пространств
Открыть отчет
29.11.2024
Октябрь 2024 | Россия | Санкт-Петербург | Рынок гибких офисных пространств
III квартал 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
Открыть отчет
08.11.2024
III квартал 2024 | ОАЭ | Дубай | Офисная недвижимость
III квартал 2024 | Россия | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
Открыть отчет
25.10.2024
III квартал 2024 | Россия | Санкт-Петербург| Офисная недвижимость
III квартал 2024 | Россия | Москва| Офисная недвижимость
Открыть отчет
25.10.2024
III квартал 2024 | Россия | Москва| Офисная недвижимость
Итоги I полугодия 2024 | Москва | Рынок сервисных офисов
Открыть отчет
11.09.2024
Итоги I полугодия 2024 | Москва | Рынок сервисных офисов
I полугодие 2024 | Москва | Офисная недвижимость
Открыть отчет
24.07.2024
I полугодие 2024 | Москва | Офисная недвижимость
I полугодие 2024 | Санкт-Петербург | Офисная недвижимость
Открыть отчет
24.07.2024
I полугодие 2024 | Санкт-Петербург | Офисная недвижимость
Дайджест по ключевым трендам и стоимости отделки
Открыть отчет
31.05.2024
Дайджест по ключевым трендам и стоимости отделки
1
 \ 
12