За год вакантность в сегменте сервисных офисов в Москве снизилась в два раза

Это обусловлено дефицитом предложения классических офисных площадей, особенно в ключевых деловых районах столицы, а также популярностью гибридного и удаленного форматов работы. Эти факторы стимулируют компании к выбору сервисных офисов, обеспечивающих оперативную адаптацию к изменяющимся бизнес-задачам.

Москва, 2 июля 2025 г. По данным компании Nikoliers, объем сделок на рынке сервисных офисов Москвы за январь–май 2025 года составил 27 тыс. кв. м. Для сравнения, данный показатель на 59% выше, чем за период января-июня 2024 года (17 тыс. кв. м). Ключевыми сделками 2025 года стали: аренда 7 150 кв. м в БЦ «Новый Балчуг» компанией Sminex и 6 444 кв. м в БЦ «АФИ Галерея» компанией L’Oréal. На фоне растущего спроса на сервисные офисы среднерыночный уровень вакансии в сегменте снизился почти в два раз за 11 месяцев – с 10% в июне 2024 г. до 5,2% по итогам мая 2025 г. По прогнозам Nikoliers, спрос на сервисные офисы, в том числе со стороны крупных компаний, будет усиливаться в ближайшие годы. В результате в условиях высокого спроса доля свободных площадей на рынке сервисных офисов будет оставаться незначительной. 
Распределение спроса по секторам в 2025 году демонстрирует равномерное присутствие компаний из сферы торговли (32%), а также строительства и девелопмента (30%). На третьем месте – представители IT и телекоммуникаций (21%). В 2024 году лидерами по объему сделок стали компании сектора IT и телекоммуникаций (23%), вторую строчку также занимали представители строительства и девелопмента (21%) и сферы производства (16%).

Распределение спроса по бизнес-секторам (январь-май 2025)

В настоящий момент общий объем действующих площадок рынка сервисных офисов столицы оценивается в 417 тыс. кв. м. Это 181 площадка с 59 144 рабочими местами. 
В 2025–2026 годах ожидается открытие 26 тыс. кв. м площадей новых спекулятивных сервисных офисов. Для сравнения, в 2023 и 2024 г. за год было открыто 29 тыс. кв. м и 28 тыс. кв. м соответственно.
Кроме того, сейчас доступно 12 тыс. кв. м в формате BTS (build-to-suit) с готовностью в 2025 году, а 5 000 кв. м составляют уже открытые площадки. Среди наиболее значимых новых проектов: Business Club Obsidian, ASPACE Новослободская, ASPACE WHITE SEA, Regus Signature Столешников, Multispace Тверская, Multispace DubininSKY, ASPACE Останкино и Flexhub Фактория. 
По итогам мая 2025 года, средневзвешенная ставка аренды за рабочее место в сервисных офисах сетевых операторов внутри ТТК составляет 59 706 руб./мес. (+28% относительно июня 2024 г.), а диапазон стоимости аренды одного рабочего места внутри ТТК варьируется от 18 000 до 84 000 руб./мес. Наиболее востребованной локацией является Ленинградский деловой коридор. Здесь средневзвешенная ставка аренды за рабочее место в период с июня 2024 года по май 2025 года увеличилась на 66%, с 50 464 руб. до 84 000 руб./мес. В ЦАО за последние 11 месяцев рост составил 32%, с 46 099 руб. до 60 856 руб./меc. В ММДЦ «Москва-Сити» этот показатель достиг 72 000 руб.

Ключевые индикаторы рынка сервисных офисов Москвы (июнь 2024 – май 2025)

*При расчете ставок учитывается стоимость свободного рабочего места в сервисных офисах (отдельных блоках) действующих спекулятивных площадок сетевых операторов (стоимость включает обслуживание помещений, операционные расходы, коммунальные платежи и НДС), зафиксированные на май 2025 г.
**Уровень вакантности в сервисных офисах (отдельных блоках) действующих спекулятивных площадок сетевых операторов по рабочим местам.

«Возможность оперативного въезда в полностью оснащённый офис всё чаще становится определяющим фактором при выборе нового пространства. В этих условиях формат BTS приобретает особую актуальность для операторов сервисных офисов. Такой подход позволяет не только минимизировать риски низкой заполняемости площадей, но и адаптировать объект под индивидуальные требования арендатора ещё на стадии проектирования. Для арендаторов BTS-проекты становятся ценным решением в условиях ограниченного предложения на рынке и возрастающих расходов на обустройство офисов», – отметил Валентин Кусов, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости компании Nikoliers.

Новые площадки Москвы в 2025-2026 годах