Департамент складской и индустриальной недвижимости, земли
Запланированный объем ввода в сегменте Light Industrial может в 2,2 раза превысить результат 2024 года
Москва, 13 мая 2025 г. Рынок объектов формата Light Industrial стремительно растет. По данным Nikoliers, за первые три месяца 2025 года объем ввода в эксплуатацию таких проектов в России составил 116 тыс. кв. м, что в 4 раза больше среднегодового показателя ввода 2017-2022 гг. (28,9 тыс. кв. м) и превышает результат всего 2022 года, когда было введено в эксплуатацию 49 тыс. кв. м площадей light industrial.
По итогам 2025 года рынок ждет новый рекорд: объем ввода в эксплуатацию площадей light industrial по всей стране суммарно может достигнуть 710 тыс. кв. м. Показатель в 2,2 раза превзойдет результат прошлого года и составит 11,2% от общего объема вводимой качественной индустриально-складской инфраструктуры в России.
Динамика объема ввода объектов формата light industrial
Источник: Nikoliers
Лидером по объему рынка остается Москва и Московская область. Ключевыми событиями I квартала 2025 года в этом регионе стал ввод в эксплуатацию очередей в крупных комплексах ИП «IC Коледино» (20,2 тыс. кв. м), ПЛК «Томилино» (37,3 тыс. кв. м) и ПП «Сенькино» (29,0 тыс. кв. м). Ожидается, что к концу года совокупное готовое предложение в регионе сегмента light industrial преодолеет символическую отметку в 1 млн кв. м. Одним из стимулов развития девелопмента как сухих складов, так и помещений формата light industrial в последнее время является программа по созданию мест приложения труда для девелоперов, желающих получить льготы по смене ВРИ. Так, в 2025 г. в Москве заявлен ввод 560 тыс. кв. м проектов light industrial, из которых 24% составляют проекты, реализуемые жилыми девелоперами. Среди заявленных проектов от жилых девелоперов в 2025 году – промышленный парк «Кувекино» от Parametr (34,1 тыс. кв. м), технопарк «Алабушево» от Capital Group (31,2 тыс. кв. м) и ЦИИ Остафьево (14,7 тыс. кв. м) от ГК «Самолет».
На фоне активного развития рынка в Московском регионе отмечается значительный рост стоимости аренды и продажи помещений. Средневзвешенная арендная ставка[1] за первый квартал 2025 года выросла на 9,5%, достигнув 14 930 руб./кв. м/год, тогда как цена продажи[2] увеличилась на 7,1%, зафиксировавшись на уровне 113,4 тыс. руб./кв. м. При этом уровень вакантности в сегменте LI в Московском регионе составляет 8,2%.
Второе место среди российских регионов по объему предложения объектов light industrial сохраняет Санкт-Петербург и Ленинградская область. Общий объем предложения здесь насчитывает 76 тыс. кв. м готовых площадей данного формата – это 1,3% от всего качественного складского фонда региона. В ближайшие два года сегмент ожидает существенное для рынка увеличение – до конца 2026 года планируется ввод дополнительных 95 тыс. кв. м, включая новые очереди в комплексах «Киевское-95» и «IP РАЗМЕТЕЛЕВО».
В то же время, коммерческие показатели в Санкт-Петербурге стабильны: по итогам первого квартала 2025 года, средневзвешенная базовая арендная ставка выросла на 2,6% – до 9 765 руб./кв. м/год, а цена продажи увеличилась на 1,0% до 117 тыс. руб./кв. м. При этом уровень вакантности в сегменте LI в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 26,3%.
Постепенно увеличивается девелоперская активность и в регионах страны. Так, всего за 15 месяцев совокупное предложение light industrial в регионах России приблизилось к текущему объему всего рынка Санкт-Петербурга (68 тыс. кв. м), что говорит о постепенной географической экспансии объектов такого типа.
По итогам первого квартала 2025 года, средневзвешенная ставка аренды в регионах России насчитывает 7 350 руб./кв. м/год, а цена продажи – 73 845 руб./кв. м.
В 2025 году совокупный объем запланированного к вводу предложения в регионах может составить порядка 121 тыс. кв. м, что в три раза превысит показатели объемов ввода в 2024 г. Уже сейчас по итогам I квартала 2025 г. объем ввода проектов формата LI в регионах практически сравнялся с показателями всего 2024 года (30 тыс. кв. м. и 38 тыс. кв. м в 2024 г.) Новые объекты планируется ввести в ключевых региональных центрах: в Воронеже (ИП «Перспектива»), Екатеринбурге (ИП «ЕКАД Южный»), Челябинске (ИП GREENPOLIS) и других городах. В регионах строительство проектов формата LI чаще всего происходит в рамках уже реализуемых индустриальных парков, где совмещены Big Box и LI, как в хорошо экономически-развитых регионах (таких как Екатеринбург, Челябинск, Казань, Нижний Новгород), так и в менее развитых с промышленной точки зрения регионах. При этом уровень вакантности в сегменте LI в регионах составляет 24,1%.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Активное развитие формата light industrial происходит с 2023 года, при этом сейчас мы наблюдаем повышение интереса к такому формату не только в Москве и Петербурге, но и в других регионах России, который сформирован в том числе накопившимся спросом со стороны малых и средних производственных компаний. Это привело к тому, что наиболее ликвидные объекты light industrial вводятся в эксплуатацию уже наполовину и более реализованными. Интерес к данному формату мы видим как от конечных пользователей (преимущественно МСП в производстве, сборке), так и от инвесторов, готовых купить блок с целью дальнейшей сдачи в аренду и на ранних этапах, в расчете на рост стоимости продажи квадратного метра в процессе строительства. При этом в последнее время мы наблюдаем смещение интереса конечных пользователей в сторону аренды».
[1] Здесь и далее: показатель не включает операционные расходы и НДС (20%), готовые и строящиеся объекты
[2] Здесь и далее: показатель не включает НДС (20%), готовые и строящиеся объекты
