Отдел продаж земли и девелоперских проектов
В 2024 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербургской агломерации составил 95,4 млрд руб. – это рекордное значение за последние 10 лет. Треть этой суммы пришлась на гостиничный сектор, где за прошедший год заключено 6 крупных сделок (обычно ежегодное количество контрактов в гостиничном сегменте 1-2). При этом доля Санкт-Петербурга в общем объеме инвестиционных сделок с гостиницами по всей России составила более 50%. Обновили свои инвестиционные рекорды по сравнению с прошлым годом офисный и складской сегменты. По прогнозам Nikoliers, в 2025 году на рынке Санкт-Петербурга активность инвесторов в складской сегмент может установить новый рекорд, в то время как общая сумма капиталовложений по всем типам коммерческой недвижимости будет ниже рекордного 2024 г.
Санкт-Петербург, 25 февраля 2025 года. — По итогам 2024 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербургской агломерации достиг рекордного результата за последние 10 лет – более 95 млрд руб., что на 21% выше объема сделок 2023 г. Отметим, что почти 32% всех капиталовложений в Петербурге (30,1 млрд руб.) сформированы гостиничным сектором, это максимальный показатель в абсолютном выражении за всю историю рынка. Объем сделок с гостиницами в целом по России второй год подряд находится на пиковом уровне: в 2024 г. он составил 53 млрд руб., из них более 50% сформировано рынком Петербурга. Крупнейшей сделкой в этом секторе стала продажа люксового отеля Four Seasons Lion Palace (GBA 24,3 тыс. кв. м).
Вторым по значимости в фокусе внимания инвесторов стал офисный сегмент, на который пришлось 24,7% в структуре инвестиционных сделок (23,5 млрд руб.), что почти на 25% больше, чем в 2023 г. (18,9 млрд руб.). Среди ключевых сделок сегмента можно отметить продажи БЦ «Ренессанс Правда» (GBA 28,1 тыс. кв. м), БЦ «Толстой сквер» (GBA 18,4 тыс. кв. м), БЦ «Сабировский» (GBA 19 тыс. кв. м. Почти 60% приобретенных в 2024 г. офисных площадей будут использованы для собственных нужд компаний. Низкий объем нового строительства офисных помещений в Петербурге, минимальная за всю историю рынка вакансия площадей под аренду может простимулировать продолжение тренда на покупку офисных зданий и в 2025 г.
Складской сегмент по итогам 2024 г. составил 19,4% в общем объеме инвестиционных сделок в Петербурге (18,5 млрд руб.), увеличив свою долю на 15,5% по отношению к предыдущему году (16 млрд. руб.). Основную долю инвестиций сформировали крупные сделки: продажа складского комплекса в поселке Бугры (GBA 135 тыс. кв. м), складских зданий на Дизельной улице во Всеволожске (GBA 90 тыс. кв. м), а также здания Первомайской ТЭЦ на Корабельной улице под дата-центр (GBA 29 тыс. кв. м). По сумме сделок чистый инвестиционный тип преобладал в долевом распределении капиталовложений (64%), при этом эту долю формируют только 2 из 12 сделок в сегменте. В 2025 г. мы ожидаем высокую активность инвесторов в складскую недвижимость Петербурга, которая потенциально может установить новый рекорд.
Объем инвестиций в сектор торговой недвижимости Петербурга за год сократился в 2 раза по сравнению с 2023 г.: с 26,2 млрд руб. до 13,3 млрд руб., и составил 13,9% от всех капиталовложений. Значительная доля сделок в этом сегмента прошла в рамках процесса выхода иностранных компаний из российских активов, среди крупнейших сделок – продажа ТРЦ «Жемчужная плаза» (GBA 92,7 тыс. кв. м) и Outlet Village Пулково (GBA 35,5 тыс. кв. м). Всего в 2024 году иностранные собственники в Санкт-Петербурге продали шесть объектов коммерческой недвижимости, четыре из которых заключены в IV квартале 2024 г. на общую сумму 28,9 млрд руб. (почти 22 млрд. руб. сделки IV квартала). Крупнейшим активом от иностранных собственников стала продажа МФК «Аэропорт сити» (GBA 100 тыс. кв. м, гостиница Airportcity Plaza на 294 номера и бизнес-центры, среди которых, к примеру, «Юпитер-1», «Юпитер-2», «Цеппелин»).
Динамика инвестиций по сегментам недвижимости
Лидером в структуре покупателей Санкт-Петербурга в 2024 г. стал корпоративный сектор (42%), в отличии от московского региона, где аналогичная доля сделок была заключена в интересах государственных учреждений. Также активными покупателями в Петербурге были фонды по управлению недвижимостью (35%) и девелоперы (13%).
Структура инвестиций в 2024 г. по типу покупателей
«Сделки с коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге в отличие от Москвы носят волнообразный характер: периоды высокой активности сменяются временным замедлением. Дополнительными факторами для возможного замедления инвестиционной активности могут стать сохранение жесткой денежно-кредитной политики, в том числе введение ЦБ макропруденциальных надбавок, которые будут замедлять корпоративное кредитование, и увеличение налоговой нагрузки с 2025г. на компании. Первый фактор приведет к росту доли сделок за счет собственного капитала и переходу части активов под управление банками. Второй – увеличит разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей. Предполагаем, что в 2025 г. общая сумма капиталовложений по всем типам коммерческой недвижимости будет ниже рекордного 2024 г.», – прокомментировал директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов.
