Разница между ценами на первичном и вторичном рынке жилья в Петербурге за пять лет увеличилась в 6 раз

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, разрыв цен на рынках первичной и вторичной жилой недвижимости за пять лет увеличился более чем в шесть 6 раз: с 5% в 2020 году до 32% в 2024 году. Драйвером повышения цен на новостройки стал запуск ипотечных программ с господдержкой и увеличение доли квартир премиальных сегментов в общей структуре предложения. По прогнозам Nikoliers, до конца 2025 года разница между средними ценами предложения в сегментах сохранится на том же уровне.

Санкт-Петербург, 9 апреля 2025 года. — По данным Nikoliers, к концу 2024 г. средняя цена предложения на первичном рынке за 5 лет выросла на 77%: с 167 тыс. руб. в 2020 г. до 296 тыс. руб. в 2024. Основной причиной столь стремительного роста стал запуск льготных ипотечных программ, стимулировавших спрос на новостройки. В то же время цены на вторичное* жилье из-за отсутствия аналогичных мер поддержки демонстрировали более сдержанный рост и увеличились на 41%: с 158 тыс. руб. в 2020 г. до 224 тыс. руб. в 2024 г.  По нашим прогнозам, разница между ценами на первичном и вторичном рынках сохранится на уровне около 32% до конца 2025 года.

Динамика средневзвешенных цен первичного и вторичного предложения жилой недвижимости Петербурга, 2020-2024 гг.

Источник: Nikoliers

Дополнительным драйвером роста средней цены первичной недвижимости стало увеличение доли премиальных сегментов (бизнес и премиум) в структуре предложения. Их объем достиг 35% (607 тыс. кв. м) от общего объема квадратных метров в экспозиции, что на 3 п.п. выше показателя 2020 г. (32%). Разрыв цен между первичной и вторичной недвижимостью также во многом обусловлен активным применением программ длительной рассрочки. При рассрочке темп наполнения эскроу-счета снижается, и застройщики вынуждены включать в стоимость квартиры дополнительные затраты за обслуживание банковского кредита.

«По нашим прогнозам, рост средних цен первичной недвижимости по итогам 2025 г. составит около 10%, застройщики все еще будут иметь мощные рычаги продаж – семейную ипотеку и рассрочку. Средние цены на вторичном рынке за год могут вырасти до +5%, поскольку для участников сделки основным способом приобретения остается единовременная оплата. Если говорить о разнице между ценами на первичное и вторичное жилье, то в среднесрочной перспективе разрыв может уменьшиться до уровня 15-20%. Это связано с некоторыми факторами: увеличение доли новых домов в структуре вторичного предложения, снижение ключевой ставки, сокращение удорожания по программам рассрочки на первичном рынке и возвращение приемлемых ставок ипотеки на вторичном», - отметила Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers.

Годовая динамика первичного и вторичного спроса на жилую недвижимость Петербурга, 2018-2024 гг.

Что касается динамики сделок, то спрос на первичном рынке более чувствителен к изменению ключевой ставки и ипотечных условий, чем спрос вторичного рынка. На первичном рынке количество сделок в первом полугодии 2024 г. превысило результаты аналогичного периода 2023 г. на 30%: с 19,3 тыс. до 25,1 тыс. ДДУ. Это было вызвано массовым спросом перед окончанием льготной программы ипотеки (под 8% годовых). Во втором полугодии количество ДДУ снизилось на 43% (с 32,7 тыс. до 18,7 ДДУ к сопоставимому периоду 2023 г.). При этом на вторичном рынке динамика год-к-году более ровная – минус 17% (с 51,4 тыс. до 42,6 тыс. сделок) в первом полугодии и минус 20% (с 64,4 тыс. до 51,2 ДДУ) вот втором.

Согласно актуальному прогнозу Банка России, ключевая ставка в 2025 г. останется на высоком уровне - в диапазоне 19,0–22,0% годовых, что сохранит динамику спроса рынка жилой недвижимости на уровне второго полугодия 2024 г.

* Рынок вторичной недвижимости (спроса) рассчитан на основании данных Росреестра по количеству зарегистрированных прав собственности на жилые помещения на основании договоров купли-продажи/мены, включает также определенную долю сделок по введенным в эксплуатацию объектам от застройщиков по договорам купли-продажи. Количество ДДУ рассчитано на основании данных Nikoliers: учитываются зарегистрированные ДДУ физических лиц на жилые помещения, не включая оптовые сделки и элит-класс. Средневзвешенная цена вторичной жилой недвижимости указана на основании данных классифайда spb.restate.ru.