Объем предложения многоэтажных производственно-складских объектов в Московском регионе за 4 года может вырасти почти в 1,5 раза

Москва, 5 июня 2025 г. Внутригородская логистика приобретает особую актуальность в современных условиях из-за стремительного роста рынка электронной коммерции и изменения потребительских привычек: количество онлайн-заказов в год на одного жителя России увеличилось с 2,2 шт. (2018 г.) до 42,9 шт. (2024 г.). Рост актуальности внутригородской логистики связан и с тенденцией концентрации населения в крупных городах: 75% населения России - городского типа. Усиливающаяся урбанизация создает повышенную нагрузку на транспортную инфраструктуру и бизнесы с высокой оборачиваемостью товаров - продуктовые сети, 3PL-операторы и почтовые сервисы, что требует размещения дополнительных складских мощностей в черте города для обеспечения оперативного распределения продукции и своевременной доставки заказов.

Качественные многоэтажные складские объекты, как современный формат внутригородской логистики, играют ключевую роль в оптимизации использования пространства, особенно в условиях высокой стоимости и дефицита земельных ресурсов в крупных городах. По данным Nikoliers, в настоящий момент совокупный объем готового предложения качественных многоэтажных складов в Московском регионе составляет около 960 тыс. кв. м, из которых 64% — здания, построенные до 2000 г. Однако, к 2028 г. объем предложения многоэтажных объектов может увеличиться на 42%: в промежутке 2025–2028 гг. к вводу в эксплуатацию на данный момент заявлено около 410 тыс. кв. м многоэтажных производственно-складских объектов, все из которых позиционируются девелоперами как формат Light Industrial.

Распределение объема готового предложения качественных многоэтажных складских объектов (тыс. кв. м) в Московском регионе по периоду ввода в эксплуатацию

Источник: Nikoliers

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Несмотря на высокую плотность населения Москвы и стремительный рост рынка онлайн-торговли, объем девелопмента многоэтажных складских объектов оставался относительно крайне низким, хотя именно такой формат должен был стать естественным ответом на вызовы, стоящие перед современным мегаполисом: средний объем ввода рассматриваемого формата в границах города в год составляет всего 18 тыс. кв. м (2008-2025 гг.), уступая одноэтажному в 7 раз, поэтому данный сегмент рынка остается сравнительно небольшим».

Динамика объема ввода качественных многоэтажных складских объектов в Московском регионе

Источник: Nikoliers

Одним из ключевых стимулов для такого существенного скачка в девелопменте являлась реализация программы создания мест приложения труда. Программа создания МПТ позволяет девелоперу получить льготу по плате за изменение вида разрешенного использования ЗУ. В связи с фактом, что размер льготы по смене ВРИ в том числе определяется площадью планируемого МПТ, на ограниченных по территории ЗУ жилой девелопер будет все чаще делать выбор в пользу строительства высотных зданий, что побуждает к возведению индустриально-складских объектов в несколько этажей, даже если они не расположены вблизи к городу. На сегодняшний день портфель проектов Big Box и Light Industrial жилых девелоперов в Московском регионе составляет 4,4 млн кв. м из которых 16% приходится на многоэтажные объекты Light Industrial.

Распределение проектов Big Box и Light Industrial жилых девелоперов по расстоянию от МКАД и формату

Источник: Nikoliers

Хотя темпы строительства существенно растут, детальное рассмотрение новых проектов показывает значительные отличия от существующих многоэтажных складов. Новые объекты преимущественно представляют собой производственные помещения формата LI, приспособленные также для хранения продукции. Они реализуются в мелкую нарезку с возможностью объединения нескольких блоков, что делает их привлекательными для МСП. Важно отметить, что это далеко не традиционный «многослойный Big Box формат», который способен удовлетворить крупные запросы маркетплейсов и продуктовых сетей. Таким образом, новые проекты, несмотря на рост объемов, не смогут полноценно возместить накапливающийся спрос на склады последней мили.