Относительно новый, но быстрорастущий сегмент складской и индустриальной недвижимости — light industrial — в первой половине 2024 года продемонстрировал рост по всем параметрам: увеличились ставки аренды и стоимость блоков, выросло количество вводимых площадей.  Еще более бурное развитие ожидается к 2025-2026 гг.: к вводу заявлено почти 200 тыс. кв. м нового предложения.

Санкт-Петербург, 24 июля 2024 года. — Рынок light industrial Санкт-Петербурга — второй по величине готового предложения после Москвы — сегодня представлен 55 тыс. кв. м. По данным Nikoliers, в течение 2024-2026 гг. к вводу заявлено еще более 200 тыс. кв. м: в 2024 году сегмент пополнится 15,3 тыс. кв. м, в 2025 году — более 90 тыс. кв. м, в 2026  запланирован ввод в эксплуатацию еще около 100 тыс. кв. м площадей. Таким образом, за два года объем рынка может увеличиться практически в 5 раз.   

Несмотря на ожидаемые темпы пополнения предложения, проекты light industrial выходят на рынок не всегда полностью законтрактованными. «На текущий момент средний уровень вакантности в объектах составляет 16,6%, но в метрах это не более 10 тыс. кв м. Как правило, пустующие помещения заполняются в течение 2-4 месяцев после получения ввода в эксплуатацию и всех документов о праве собственности», — рассказывает Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. 

На рынке light industrial уже присутствуют несколько крупных игроков. Например, компания ILR Construction (объекты «Промбокс»), «Первый базис» (объекты на Парашютной улице), «Индустриальный парк Ломоносовский». В марте этого года ГК «ФАКТ», которая специализируется на загородном рынке жилья, начала строительство своего первого проекта light Industrial общей площадью 58 тыс. кв. м.

Основное строительство комплексов формата light industrial сосредоточено в классических промышленных зонах южной части агломерации, в черте Петербурга возводятся объекты, которые потенциально могут выполнять функции объектов «последней мили».

Доходность в объектах light industrial может достигать 10% (без учета роста стоимости актива), что соизмеримо с качественными объектами класса А. «Индустриально-складской сегмент демонстрирует наибольшую устойчивость и сохраняет потенциал роста даже в периоды рыночной турбулентности. При этом порог входа для частных инвестиций в проекты light industrial может быть сравним с премиальной жилой недвижимостью, а ликвидность и стабильность в качестве арендного бизнеса существенно выше», — говорит Кирилл Вечер.

Ставки аренды на объекты light industrial в первом полугодии текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года выросли в два раза, до 14,3 тыс. руб./кв. м/год, а цена продажи на 19% — с 96 тыс. руб./ кв. м до 114 тыс. руб./ кв. м.  Самый востребованный у конечных покупателей метраж составляет 1 000–1 500 кв. м, есть общий запрос на «уменьшение» блоков.

По мнению Кирилла Вечера, перспективы развития light industrial прежде всего связаны с редевелопментом старых промзон.  «Городские власти в принятом в конце прошлого года Генплане взяли курс на возрождение промзон: большинство заявок на перевод земельных участков под жилую застройку, поданных в проект нового Генерального плана Петербурга, который будет действовать до 2050 года, были отклонены. Поэтому логичный шаг — развитие на этих площадках light industrial. С другой стороны, предприятия, земли которых переведены под жилую застройку, могут продолжить работать в привычных локациях, переместив производство в ближайшие объекты формата light industrial», - считает эксперт.