Дмитрий Романов, партнер, региональный директор департамента оценки Nikoliers, принял участие в качестве спикера в конференции «Аудит и консалтинг + оценка: тренды, прогнозы, итоги полугодия», организованной 31 августа в Москве ИД «Коммерсантъ».

Основные тезисы выступления:

Ключевые тенденции рынка коммерческой недвижимости

Ситуацию на рынке недвижимости, в целом, можно охарактеризовать как «сдержанный оптимизм». Рынок недвижимости показал хорошую стрессоустойчивость, возможность адаптироваться к новым задачам и вызовам. За последние годы, после кризиса 2008 года, участники рынка коммерческой недвижимости научились реагировать на ситуацию в экономике, и рынок все последние годы оставался сбалансированным.

Сектор офисной недвижимости

• Динамика офисного строительства остается сдержанной. Девелоперы готовы проектировать объекты, однако начинают строительство с осторожностью.

• Наблюдается рост числа сделок по приобретению офисов, в том числе целых зданий конечными пользователями с целью локализации капитала, сохранения средств на фоне ослабления рубля.

• Происходит замещение уходящих арендаторов российским бизнесом, активен госсектор, банки и финансовые компании.

• Спрос сохраняется на качественные площади. Объем сделок по итогам первого полугодия текущего года превышает показатели последних лет. Рынок активный, он ожил. Опасения относительно негативного влияния ухода международных компаний на рынок офисной недвижимости, особенно высококлассной, в прошлом году не сбылись.

Сектор складской недвижимости

• По объему сделок за первое полугодие сегмент складской недвижимости уже превысил результаты всего 2022 года.

• Основной драйвер спроса на складские помещения – интернет-ритейл, и его роль стала особенно заметной еще во времена пандемии. E-commerce продолжает набирать обороты в отношение аренды и приобретения складских площадей.

• Идет активное формирование сегмента light industrial.

• Ограниченное предложение «запустило» новую волну built-to-suit сделок.

• Уровень вакантности складских площадей на исторически минимальном уровне.

Сектор торговой недвижимости

• Вакансия продолжает снижаться за счет расширения отечественных брендов, а также реализации планов иностранных ритейлеров из дружественных стран по выходу на российский рынок.

• Расширяются площади развлекательных и образовательных арендаторов, запускаются фуд-холлы, VR-пространства, термы, коворкинги в стенах ТЦ.

• Ситуация так же начала выправляться и внушает сдержанный оптимизм: заполняемость торговых центров растет и посещаемость восстанавливается – в этом году показатель выше, чем в прошлом.

Динамика ввода площадей. Москва

• Девелоперы реагируют на изменения в экономике страны с определенным лагом, во многом потому, что практически проектирование и строительство объекта занимает 3-4 года. После получения проектного финансирования, вложения серьезных инвестиций проект довольно сложно заморозить.

• До 2014 года мы наблюдали рекордный объем ввода площадей в Москве, это был «золотой» для ритейла и офисной недвижимости период. Сейчас застройщики в этих сегментах более осторожны и избирательны.

• Далее мы видим корректировку по всем сегментам коммерческой недвижимости вплоть до пандемии 2020-го года. Тогда многие девелоперы откладывали или отменяли свои проекты. С 2021 года – снова рост объемов ввода складской недвижимости.

Динамика ставок аренды. Москва

Несмотря на турбулентность в экономике, драматичных снижений показателей ставок аренды не наблюдался. По итогам первого полугодия 2023 года мы видим, что отмечается даже определенный рост ставок, особенно в классе офисов В+. Также тенденция на рост ставок аренды сохраняется и на рынке складской недвижимости. Новое предложение в данных сегментах достаточно ограниченное, спрос существует. Сектор недвижимости демонстрирует умение быстро адаптироваться и своевременно реагировать на новые вызовы времени.

Оценка: новые задачи и ключевые направления

• С 2022 года оценка бизнеса и оценка оборудования являются ключевыми направлениями. Мы предлагаем полный комплекс услуг по оценке.

• Ключевым направлением для оценки сейчас стал сектор жилой недвижимости, также мы стали активнее работать с государственными компаниями.

• Если ранее банковское финансирование, МСФО были приоритетными для оценки, теперь банки все чаще проводят оценку самостоятельно, развивают внутреннюю компетенцию. Сейчас активизировались такие направления, как оценка для сделок купли-продажи, оценка проблемных активов банков и судебная экспертиза.

Трансляцию смотрите по ссылке.