Инвестиционный интерес в недвижимость Дубая смещается: все больше инвесторов предпочитают офисный сегмент жилому
Рост арендных ставок и появление на рынке новых высококачественных офисных проектов делают офисный сегмент более инвестиционно привлекательным. Спрос на строящиеся офисные проекты Дубая в I полугодии 2025 года вырос в 7 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сегмент интересен как традиционным инвесторам, так и конечным пользователям, которые стремятся обезопасить себя от дальнейшего роста ставок аренды.
Дубай, 29 августа 2025 г. Рынок офисной недвижимости Дубая переживает новую волну развития, связанную с активностью инвесторов и конечных пользователей офисных помещений. По итогам I полугодия 2025 года, общая площадь сделок по покупке офисных площадей составила 2,5 млн кв. футов (232,5 тыс. кв. м)[1] или 1,7 тыс. сделок. Из них 82% сделок пришлось на готовые объекты. Рост относительно показателя за I полугодие 2024 года составил 23% по количеству сделок и 32% по площади – 1,4 тыс. сделок и 1,9 млн кв. футов (175,7 тыс. кв. м), соответственно.
В то же время, на рынке зафиксирован значительный рост спроса на строящиеся офисные проекты. По данным Nikoliers, количество сделок в I полугодии 2025 года в 7 раз превысило уровень аналогичного периода 2024 года и составило 266 сделок. При этом, сумма площадей приобретенных помещений в строящихся проектах достигла 443 тыс. кв. футов - рост в 10 раз.
Помимо традиционных инвесторов, активность на рынке строящихся офисов проявляют конечные пользователи — компании и предприниматели, которые покупают офисы для собственного использования, стремясь обезопасить себя от дальнейшего роста стоимости аренды.
На фоне активизации спроса средневзвешенная цена продажи квадратного фута в готовых офисных объектах в основных деловых районах Дубая[2] в I полугодии 2025 года составила 2 040 AED/кв. фут (5 935 USD/кв. м), увеличившись на 33% за год. В строящихся офисных проектах за последние 12 месяцев средняя цена выросла практически в 1,5 раза, что объясняется запуском новых качественных офисных проектов в конце 2024 года и первой половине 2025 года. По итогам первого полугодия 2025 года показатель зафиксировался на уровне 2 440 AED/кв. фут (7 100 USD/кв. м).
Растущий спрос на качественные офисные помещения и ограниченное предложение наряду с постоянно растущими ставками аренды создают благоприятные условия для девелопмента офисной недвижимости. По данным Nikoliers, на данный момент общее предложение офисных площадей составляет более 59 млн кв. футов (5,5 млн кв. м) в основных деловых районах Дубая. До 2029 года планируется ввести в эксплуатацию еще более 7,5 млн кв. футов (700 тыс. кв. м), что увеличит предложение на 12%.
Андрей Косарев, партнер Nikoliers: «На фоне активного роста сектора жилой недвижимости девелоперы практически не заявляли новые проекты в офисном сегменте, особенно в последние несколько лет. В результате этого основное офисное предложение в Эмирате сформировано зданиями со средним возрастом около 15 лет. В ответ на первичное насыщение рынка жилья и растущий спрос на офисные площади девелоперы начали выводить на рынок новые офисные проекты, которые распродают еще на начальных стадиях строительства. В ближайшие 5 лет планируется ввод более 15 новых офисных проектов не только в основных деловых районах Дубая, но и за их пределами. Это будет способствовать дальнейшему активному развитию сегмента и росту спроса на офисные помещения в Дубае, так как, с одной стороны, они обеспечивают высокую доходность за счет покупки на этапе строительства, с другой – покупка помещения позволяет компаниям начать или масштабировать бизнес на Ближнем Востоке».
В настоящее время наиболее значительные объёмы нового строительства приходятся на такие деловые кластеры, как DIFC (595 тыс. кв. м), Business Bay (195 тыс. кв. м), Jumeirah Lake Towers (JLT) (163 тыс. кв. м) и Dubai Design District (80 тыс. кв. м), которые будут формировать ядро будущего офисного предложения.
По данным Nikoliers, до конца 2025 года рынок пополнится около 602 тыс. кв. футов (56 тыс. кв. м) новых офисных площадей. В 2026 году планируется ввод в эксплуатацию еще более 1,6 млн кв. футов (150 тыс. кв. м) офисной недвижимости. Среди ключевых проектов, намеченных к вводу в 2026 году: Uptown Dubai Phase 2 (DMCC и REIT Development), Sweid One (Sweid & Sweid).
Андрей Косарев, партнер Nikoliers: «Мы видим, что инвестиционный фокус смещается: все больше инвесторов, ранее ориентированных на жилую недвижимость, начинают рассматривать офисный сегмент. В условиях замедления роста цен на жилую недвижимость именно офисные помещения, с учетом роста арендных ставок в ключевых деловых районах и появления новых высококачественных проектов, становятся более привлекательным инструментом для капиталовложений и получения дохода. В условиях снижения уровня вакантности качественных офисных площадей, роста ставок аренды на офисные площади, а также значительного объема строительства новых проектов мы ожидаем дальнейший рост инвестиций в данный сегмент в Дубае».
[1] Расчет производился по всем сделкам рынка офисной недвижимости Дубая.
[2] За основу взят анализ по девяти основным деловым районам Дубая: Barsha Heights, Business Bay, Downtown Dubai, Dubai Design District, Dubai Internet City, Dubai Media City, Jumeirah Lake Towers (JLT), Trade Center First и Trade Center Second.
