Глубокая заморозка: в Санкт-Петербурге образовался дефицит низкотемпературных складов

На рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти зафиксирован дефицит низкотемпературных складов: на стадии строительства нет ни одного проекта, потенциально новые объекты этого формата могут быть построены не ранее 2027 г. Несмотря на высокую арендную ставку на мультитемпературные площади сохраняется высокий интерес со стороны продуктовых сетей и логистических компаний, поскольку за последние годы существенно увеличились объемы спроса на продукты глубокой заморозки и онлайн-продажи готовой еды. Эксперты Nikoliers прогнозируют в этом сегменте преобладание формата BTS-строительства, но также видят спрос на аренду или покупку стандартного склада с последующим дооборудованием под низкотемпературный от тех игроков, которые не готовы пока инвестировать в собственное строительство объектов. 

Санкт-Петербург, 02 июля 2025 года. — В этом году на рынке низкотемпературных складов петербургской агломерации не будет введено новых объектов. Ранее нулевой показатель ввода в эксплуатацию подобных объектов был зафиксирован на рынке в 2019 году. Отметим, что в стадии проекта в Петербурге и Ленобласти сейчас находится 88 тыс. кв. м низкотемпературных складов. Эксперты Nikoliers предполагают, что новые площади этого формата появятся в Санкт-Петербурге не ранее 2027 года.

На конец первого полугодия 2025 г. объем готового предложения низкотемпературных складов в Петербурге и Ленобласти составляет 1 млн кв. м – это 18% от совокупного объема (5,8 млн кв. м) качественного готового предложения в агломерации. Уровень вакантности таких складов составляет 3,3% или 33,6 тыс. кв. м, что указывает на высокий спрос и заполняемость данного рынка. Основные профили конечных пользователей низкотемпературных помещений: продуктовые сети, логистические операторы, пищевые производители. 

Распределение готового предложения низкотемпературных складских помещений по типу строительства

Источник: Nikoliers

Большой объём существующего предложения низкотемпературных складов сосредоточен в южной части региона и преимущественно представлен мультитемпературными помещениями (85%). При этом на спекулятивные площади от общего предложения низкотемпературных складов приходится всего 39% против 61% в формате Built-to-Suit (BTS). В условиях высокой неопределенности спроса и значительных издержек, связанных с поддержанием работоспособности объектов, девелоперы предпочитают строить помещения в формате BTS.

«В ближайшей перспективе ожидается преобладание именно BTS-строительства низкотемпературных складских объектов, что позволяет участникам рынка оптимизировать риски, затраты и обеспечить соответствие помещений конкретным требованиям заказчика. Ключевой спрос на такие объекты будет исходить от продуктовых сетей и логистических операторов, которые нуждаются в специализированных складах для хранения и распределения скоропортящихся товаров. Это связано с изменением потребительских предпочтений и развитием сетей быстрого питания
и доставки еды. Также повышенный спрос на низкотемпературные помещения наблюдается у фармацевтических компаний и цветочного хозяйства», — рассказывает Илья Янеев, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. 

Отметим, что арендные ставки на мультитемпературные объекты значительно превышают показатель «сухих» складов более чем на 60% и на конец июня 2025 г. составляют 18 110 руб./кв. м/год. С учётом роста стоимости строительства, которая для мультитемпературных складов больше стоимости «сухих» на 50% и выше, а также текущих экономических и рыночных реалий, зафиксированные арендные ставки являются обоснованными. Эксперты Nikoliers прогнозируют, что ставки аренды на низкотемпературные помещения останутся на высоком уровне до улучшения общей рыночной и экономической ситуации. Во многом это связано с высокими издержками по финансированию и эксплуатации таких объектов. 

Распределение готового предложения низкотемпературных складских помещений по температурном режиму

Илья Янеев добавил, что в условиях острого дефицита подобных площадей возможны варианты аренды или покупки стандартного склада с его последующим дооборудованием под низкотемпературный. 

«Адаптация стандартного склада может включать установку холодильного оборудования, модернизацию систем вентиляции и отопления, а также другие необходимые изменения для обеспечения соответствия температурным режимам и требованиям хранения. Рассматриваемый вариант может быть особенно привлекательным для компаний, которые не готовы инвестировать в собственное строительство новых объектов или не имеют возможности занять по рыночным ставкам специализированные низкотемпературные склады», — поясняет Илья Янеев.