Департамент офисной недвижимости
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, выход на рынок высококачественных блоков в пределах Третьего транспортного кольца привел к опережающему росту средних ставок аренды в этой локации. Арендаторы формируют лист ожидания на самые востребованные объекты.
Москва, 29 октября 2025 г. Ставки аренды внутри Третьего транспортного кольца растут опережающими темпами. За девять месяцев 2025 года средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 20%, в то время как в целом по рынку внутри МКАД рост показателя не превысил 10%. В рамках базового прогноза Nikoliers, в перспективе до 2030 г. рост базовых ставок аренды продолжится как в вакантном предложении в среднем на 7% в год, так и через скрытый рост-пересмотр условий при продлении договоров с заменой неплатежеспособных арендаторов – рост в среднем на 15-20%. Уровень вакантности в среднем на 2025-2030 гг. прогнозируется на уровне 5,3%. Помимо этого, частные инвесторы выводят на рынок блоки по завышенным ставкам, что может вызвать усиленный рост в деловых районах, где ожидается ввод распроданных в нарезку офисных зданий. Но после охлаждения ожиданий инвесторов ставка аренды вернется к умеренному росту.
В объектах класса A/Prime внутри ТТК средневзвешенные ставки аренды [1] с начала года увеличились на 37% и достигли 57 130 руб/кв. м/год. В классе B+/- показатель прибавил 16% и по состоянию на конец сентября насчитывает 33 000 руб/кв. м/год.
Активный рост средних ставок аренды связан с изменением структуры предложения. В текущем году офисный рынок пополнился лотами со ставками выше среднего, что привело к смещению показателя.
Так, объем свободного предложения офисных площадей с отделкой в классе Prime со ставками в диапазоне 58 000 – 94 000 руб/кв. м/год увеличился более, чем в 2 раза (до 18,5 тыс. кв. м). Также на рынок вышли крупные лоты в классе А (по 11–12 тыс. кв. м) по ставкам 50 000 – 71 000 руб/кв. м/год. В среднем внутри ТТК за три квартала вакансия выросла на 0,7 п. п. (с 3,2% до 3,9% по классу А/Prime).
Динамика ставок аренды внутри ТТК за 9 месяцев, тыс. руб/кв. м/год
Источник: Nikoliers
«Опережающий рост ставок аренды, как правило, характерен для высококачественных лотов. Арендаторы выбирают сложившиеся деловые районы и готовы ожидать подходящие площади для расширения — так формируется лист ожидания на качественные объекты в локациях с высоким спросом. При этом, конкурентное преимущество получают бизнес-центры в ключевых деловых локациях с развитой инфраструктурой и высоким уровнем сервиса, тогда как офисы с менее привлекательной локацией зачастую показывают околонулевой рост арендных ставок», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.
Опережающий рост ставки аренды на качественные опции наблюдается и по портфелю 13 ключевых собственников, аккумулирующих в управлении 15% офисного стока классов Prime, А и В+ в Москве. Их профессиональное управление делает портфели высоколиквидными и чувствительными к конъюнктуре, поэтому динамика по этой выборке - опережающий индикатор для всего рынка.
Внутри МКАД по этому портфелю 13 ключевых собственников средневзвешенная ставка аренды за 9 месяцев 2025 года прибавила 15% и составила 40 560 руб/кв. м/год. В классе А/Prime показатель увеличился на 32% — до 60 000 руб/кв. м/год, в классе В+ средневзвешенная ставка аренды выросла на 28% — до 28 470 руб/кв. м/год. При этом, уровень вакантности у 13 ключевых собственников по портфелю в целом, включая объекты за МКАД снизился на 1,1 п.п. — до 2,9%.
Ставки аренды и доля свободных площадей отличаются в ключевых деловых субрынках. По данным Nikoliers, самая высокая ставка аренды наблюдается в локации «Старый» Сити (80 486 руб/кв. м/год) с минимальным уровнем вакантности в 1,4%. Далее следует «Новый» Сити», где средневзвешенная ставка аренды составляет 65 000 руб/кв. м/год [2]. В Белорусском деловом районе средние ставки аренды насчитывают 46 849 руб/кв. м/год, а в Ленинградском деловом коридоре показатель равен 44 085 руб/кв. м/год. Динамика ставок аренды в ключевых деловых кластерах значительно опережает среднерыночную: за 9 месяцев рост в субрынках достиг в среднем 47%.
Вакантное предложение офисных площадей в «Новом Сити» возросло после ввода в эксплуатацию в III кв. 2025 г. башни Space Tower (комплекс Icity). Несмотря на то, что уровень вакантности выше среднерыночного уровня, в локации низкий сток – 139 тыс. кв. м. Предложение в локации формируют две башни комплекса Icity, из которых Time Tower продана целиком до ввода в эксплуатацию, а Space Tower введена в эксплуатацию с низкой долей свободных площадей, предлагаемых от девелопера. Поскольку объект распродан в нарезку, то около половины площадей в башне приобретены в инвестиционных целях. Блоки от частных инвесторов постепенно выходят на рынок аренды, что способствует росту арендного предложения.
Ставки аренды и вакантность в ключевых деловых субрынках, руб/кв. м/год
«Помимо девелоперов и конечных пользователей, на рынке офисной недвижимости формируется новый сегмент частных арендодателей, которые приобретают небольшие офисные блоки ещё на этапе строительства. Такие инвесторы самостоятельно выводят на рынок лоты в состоянии Shell & Core по ставкам, превышающим среднерыночный уровень в 1,5–2 раза. Завышенные ставки и длительная экспозиция этих лотов будут способствовать сохранению системной вакансии в сегменте офисов до 500 кв. м», — добавляет Валентин Кусов.
[1] Здесь и далее: средневзвешенные ставки аренды указаны без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.
[2] Субрынок «Москва-Сити» включает локации Старого Сити (ММДЦ «Москва-Сити») и Нового Сити (в окружении ММДЦ).
