На фоне падения продаж на первичном рынке застройщикам все сложнее получить уже привычный бридж-кредит на покупку земли и подготовку проекта. Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов рассказывает, где девелоперу взять деньги на покупку участков.

Проектное финансирование строительства, на которое девелопмент в России перешел в 2019 году, перетасовало колоду застройщиков: количество девелоперов сократилось, рынок консолидировался, на арену вышли крупные региональные и федеральные игроки. Переход на эскроу-счета решил основную проблему рынка долевого строительства — сделал процесс финансирования жилых проектов максимально прозрачным и предсказуемым, распределив риски между его участниками. Благодаря стабильному банковскому кредитованию застройщики перестали зависеть от поступления средств дольщиков.

Однако новая схема финансирования не смогла закрыть все потребности и боли девелоперов. Основная трудность для большинства компаний — это не сам кредит на строительство, а займы на покупку участков, разработку исходно-разрешительной документации и прохождение экспертиз. Именно дефицит бюджета на ранней стадии проекта стал одной из причин ухода с рынка небольших застройщиков.

Самый простой путь для девелопера — найти участок с утвержденным проектом планировки территории и разрешением на строительство, чтобы сразу получить проектное финансирование, расплатиться за землю и приступить к реализации проекта. В последний год мы наблюдаем повышенный интерес к таким площадкам, особенно со стороны региональных девелоперов. Однако банк «подготовленных» земельных участков в Петербурге почти исчерпан, а спрос на них велик.

Решить проблему с покупкой участка «в поле» без документации или только с утвержденным проектом планировки территории призван бридж-кредит. Этот займ под достаточно высокий процент и на небольшой срок застройщики берут на покрытие расходов в ожидании основного финансирования. В 2020-2021 годах, на фоне снижения ключевой ставки и динамичного роста рынка, девелоперы охотно покупали участки с использованием бридж-кредита, и на год-два уходили в разработку документации, исправно выплачивая процент по кредиту.

Но с 2022 года бридж-кредитование значительно усложнилось. На фоне падения продаж на рынке жилья финансовые модели застройщиков у банков стали вызывать вопросы, а сам кредит стал на порядок дороже. Теперь тщательнее проверяется коэффициент покрытия долга денежными потоками (LLCR), соотношение размера кредита к стоимости залога (LTV), маржинальность проекта и множество других факторов. Кроме того, сильно вырос первоначальный взнос девелопера по бридж-кредиту: если раньше банк покрывал до 90-100% предпроектных расходов компании, то теперь доля участия застройщика на первых этапах проекта может достигать 40%. Поэтому такой займ берется в основном для приобретения наиболее перспективных участков в уникальных локациях или покрытия только части стоимости земли, а для рядовых проектов девелоперы все чаще ищут альтернативные схемы финансирования строительства.

Один из самых распространенных вариантов покупки участка — рассрочка. На рынке осталось крайне мало сделок, когда площадка без документации приобретается со 100-процентной оплатой или с использованием бриджа. Для владельцев не самых ликвидных земель рассрочка — это порой единственный способ продать свою недвижимость. Чаще всего платежи по рассрочке привязываются к ключевым событиям реализации проекта: получение ППТ, РНС и даже раскрытие эскроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию.

Другие собственники участков, опасаясь роста инфляции, «живым» деньгам предпочитают квадратные метры. По такой схеме работает, например, ГК «Самолет»: заключает соглашение с владельцами земли и рассчитывается квартирами, которые потом передает партнеру на реализацию. В большинстве случаев лендлорду, чтобы вывести полученные лоты на рынок, также приходится дожидаться окончания реализации проекта и раскрытия эскроу-счетов.

После перехода на эскроу все больше застройщиков стали прибегать к размещению облигаций. И хоть облигации для застройщиков могут обходиться дороже, чем банковское кредитование, зато это более гибкий и быстрый инструмент для решения любых задач бизнеса. К выпуску долговых ценных бумаг прибегают почти все крупные российские девелоперы: так, в марте 2023 года GloraX заявил о втором размещении биржевых облигаций, а Setl Group увеличил объем облигаций до 5,5 млрд рублей.

Обычной практикой для девелоперов становится использование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) как дополнительного источника финансирования проектов. ЗПИФ позволяет девелоперу снизить долговую нагрузку и с легкостью реинвестировать полученный доход, поскольку такой фонд не является юрлицом и не платит налог на прибыль. При подобном варианте затраты на покупку земли и получение разрешительной документации финансируется из средств ЗПИФ, а пайщики получают дивиденды после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счета. Компании «Самолёт», ПИК, ФСК, MR Group и ещё ряд крупных и не очень девелоперов уже используют механизм ЗПИФ для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения и решения прочих сопутствующих задач.

Пока два механизма предпроектного финансирования девелоперских проектов — банковский и альтернативный — развиваются параллельно, а их доля на рынке напрямую зависит от экономической ситуации и показателя ключевой ставки. Снижение ставки сделает бридж-кредит доступнее, повышение покупательского спроса смягчит требования банков, и застройщики станут активнее обращаться за кредитными деньгами.

Однако согласно прогнозу ЦБ РФ, в 2023 году «вероятность повышения ключевой ставки превосходит вероятность ее снижения». Сейчас девелоперы продолжают искать иные инструменты покрытия расходов на ранних этапах строительства. И те механизмы, что еще четыре-пять лет назад в эпоху долевого строительства были редким зверем, в 2023 году набирает большую популярность. И те же ЗПИФы имеют все шансы стать достойной альтернативой не только бридж-кредитам, но и в целом проектному финансированию.