В третьем квартале 2023 года на первичном рынке жилья активизировались как покупатели, так и девелоперы. Из-за повышения ключевой ставки ЦБ покупатели стали активнее приобретать квартиры, а застройщики отвечают на это выводом на рынок максимального объёма товарного запаса. Однако, как считают эксперты Nikoliers, подобный всплеск — лишь временный эффект от изменившихся условий кредитования. К буму покупательского спроса нет предпосылок, а объём строящейся недвижимости в Петербурге продолжает сокращаться.

Санкт-Петербург, 18 октября 2023 года. — Спрос на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в третьем квартале 2023 года почти приблизился к значениям 2021 года, когда было куплено 13,2 тыс. квартир. По данным департамента исследований Nikoliers, с июля по сентябрь в городе было зарегистрировано 14 тыс. ДДУ, из них только в сентябре — 5,8 тысяч. Это на 37% выше результата за предыдущий квартал.

За девять месяцев с начала года было заключено 32,6 тыс. сделок на первичном рынке. Это на 3% ниже, чем с января по сентябрь 2022 года, однако количество сделок сократилось только в комфорт-классе – минус 10% к показателям прошлого года. В более высоких сегментах, наоборот, наметился значительный рост покупательской активности. За девять месяцев в петербургских ЖК бизнес-класса было приобретено 5,7 тыс. квартир (на 43% больше, чем с января по сентября 2022 года), а в премиальных новостройках — 666 квартир (+31%).

«Мы наблюдаем эффект отложенного спроса, который, к сожалению, носит временный характер: на фоне ужесточения ипотечных требований ЦБ и очередного увеличения ключевой ставки покупатели стали принимать некогда «замороженные» решения о приобретении недвижимости. Для многих покупка квадратных метров в нынешних условиях — это не только приобретение дома, но и обеспечение себе финансовой и социальной безопасности. К возвращению рекордному спросу нет предпосылок, в перспективе мы ожидаемо вернёмся к средним показателям», — комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

График 1. Распределение количества проданных квартир по классам и площадям за III кв. 2023 г.

Источник: Nikoliers

В структуре сделок по-прежнему сохраняется высокая доля ипотеки. По итогам девяти месяцев в общем объеме сделок на рынке первичной жилой недвижимости с привлечением ИЖК было куплено 28,9 тыс. квартир (87% от общего количества ДДУ). Однако доминирующая доля ипотечных займов актуальна только для комфорт- и бизнес-класса, поскольку в премиум-сегменте с ИЖК покупается только 44% квартир. Хотя покупатели премиальных квартир тоже стали чаще оформлять ипотечные займы: за три квартала 2022 года «кредитными» были 34% сделок.

Одна из ярких тенденций третьего квартала 2023 года – выбор покупателей в пользу жилья на более высоких стадиях готовности. С июля по сентябрь с почти готовыми квартирами было заключено 37% сделок, хотя в начале года таких сделок было только 23%. Как поясняют эксперты Nikoliers, в условиях неопределенности люди предпочитают вступать в почти завершённые проекты, даже несмотря на разницу в цене с квартирами на начальных этапах строительства. Для большинства покупателей это возможность лучше оценить габариты квартиры, видовые характеристики, используемые материалы, а также сократить срок ожидания недвижимости, что особенно актуально в условиях дорогого ипотечного кредитования.

«Ипотека и растущая инфляция — основа стабильного спроса. При этом на фоне ужесточения ипотечных условий и сокращения привлекательных субсидированных программ у девелоперов, к сожалению, остается не так много инструментов для привлечения покупателей. Один из самых рабочих на данный момент — рассрочка», — рассказывает Елизавета Конвей.

Что касается девелоперской активности, то с июля на рынке наблюдалось оживление. Всего с начала года в продажу вышло 30,9 тыс. квартир, и более половины этого нового предложения пришлась на третий квартал. Особенно активным с точки зрения пополнения рынка стал сентябрь — 7,8 тыс. квартир.

«В преддверии завершения льготных программ застройщики активно пополняют рынок, пытаясь в том числе обеспечить наполнение эскроу-счетов с заделом на будущее, пока уровень спроса позволяет это делать, — поясняет Елизавета Конвей. — Но эти цифры не должны вводить в заблуждение: объём строящейся недвижимости в регионе продолжает снижаться. По данным на конце сентября, в Петербурге строится 7,3 млн кв. м, а это на 17% меньше, чем в 2022 году. Сдерживающими факторами являются сжатие спроса, а также высокая себестоимость строительства и проектного финансирования из-за роста ключевой ставки ЦБ».