В Санкт-Петербурге на фоне дефицита подготовленных под строительство жилья земельных участков увеличилось количество сделок по покупке площадок с градостроительной документацией. Как поясняют эксперты Nikoliers, за участки с разработанным проектом планировки территории и тем более с действующим разрешением на строительство нередко борется несколько девелоперов, а собственник имеет возможность выбрать наиболее привлекательные условия сделки.

Санкт-Петербург, 08 декабря 2023 года. За 11 месяцев 2023 года в Санкт-Петербурге девелоперы купили в общей сложности более 992 га земли под строительство жилых объектов, что является рекордным показателем за последнее десятилетие. Однако без учёта крупнейшей сделки по покупке 933 га в Приморском районе холдингом Setl Group, площадь приобретённых участков под жильё составляет всего 59 га. Этот показатель в 6,4 раза меньше, чем в 2022 году (378 га) и почти в 10 раз меньше, чем в 2021 (567 га).

Как отмечет Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers, значительная часть сделок в 2023 году была заключена с участками, для которых уже разработана градостроительная документация. А такие участки стоят достаточно дорого: на 59 га в Петербурге девелоперы потратили в общей сложности 26 млрд рублей, тогда как в 2022 году на 43,7 млрд рублей было куплено 378 га.

«В городе вырос спрос на земли с уже готовой документацией, поскольку это позволяет упростить процедуры согласования, сразу получить проектное финансирование и приступить к реализации проекта, — поясняет Антон Орлов. — Значительный рост ключевой ставки поставил под сомнение покупку проектов без градостроительной документации, когда ещё невозможно получить проектное финансирование. Бридж-кредит для девелоперов обходится очень дорого — плюс 3–5% к ключевой ставке ЦБ. Те девелоперы, которые не готовы платить по 18–19% годовых за бридж в процессе подготовки ППТ, проектирования и получения РНС, либо покупают участок с документацией, либо стараются договориться с собственником участка о рассрочке или его участии в проекте на условиях софинансирования. Другой тренд — продажа только части крупного проекта: при таком варианте собственник участка остаётся в проекте, но получает дополнительную прибыль. При этом процесс строительства в локации идёт быстрее».

Для продавца такая сделка — это хороший способ зафиксировать прибыль. По словам Антона Орлова, большая часть участков в черте города приобреталась несколько лет назад до их значительного подорожания, поэтому для многих девелоперов выход из проекта после получения РНС является очень выгодным вариантом. Кроме того, на фоне дефицита площадок, готовых к строительству жилых объектов, на один лот в хорошей локации зачастую претендуют несколько застройщиков, и собственники имеют возможность выбирать наиболее привлекательные условия сделки.

Так, несколько активов в 2023 году продала компания ЛСР: Legenda купила проект строительства жилья на территории бывшего завода «Севкабель» (участок 10,2 га), «Строительный трест» приобрел участок площадью 3,97 га на Шкиперском протоке, 19, а Element Development стал владельцем участка с готовым проектом комплекса апартаментов на Петровском острове, где уже реализует премиальный проект «17/33». Помимо этого, компания «ДВА Групп» купила у ФСК проект строительства апартаментов на Московском шоссе (1,1 га), а девелопер «Самолет» приобрёл у компании «Газпромбанк инвест» участок площадью 3,8 га на Шкиперском протоке, 16–18.

Что касается приобретения земельных участков под строительство жилых объектов в Ленинградской области, то и здесь девелоперы стали менее активными: за 11 месяцев 2023 года они купили в регионе только 85 га, вложив 9,3 млрд рублей, что в разы меньше объемов предыдущих двух лет. Так, в 2022 году под жилье в Ленобласти было приобретено 1148 га (сумма инвестиций оставила 20,7 млрд рублей), в 2021 году — 332 га (сумма инвестиций 20,5 млрд рублей).

«У многих девелоперов уже накоплен внушительный земельный банк: за последние три года застройщики купили в агломерации около 3 тыс. га. При этом в портфелях застройщиков есть участки, находящиеся на стадии проектирования, — комментирует Антон Орлов. — Сейчас большие объемы транзакций сменяются трендом на освоение имеющихся площадок. Компании, которые ранее накопили земельный банк, будут готовы запускать новые проекты более активно, как только ситуация со спросом станет более позитивной и прогнозируемой».