В настоящее время рынку складской недвижимости Санкт-Петербургской агломерации необходимо ещё как минимум 50 тыс. кв. м мультитемпературных складов, поскольку существующие объекты не способны закрыть потребности ряда компаний. Однако несмотря на дефицит площадей и высокий спрос далеко не все девелоперы готовы браться за подобные проекты из-за высоких затрат на реализацию и сложностей с поставкой оборудования, отмечают эксперты Nikoliers.

Санкт-Петербург, 31 мая 2023 год. – По данным на май 2023 года, объем рынка температурных (морозильных, холодильных и мультитемпературных) складских комплексов Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет около 800 000 кв. м. Это только 19% от общего объема складского предложения в агломерации. Самый новый объект – индустриальный парк «РУСИЧ – Шушары» на 55 400 кв. м – был введен в мае этого года. Этот мультитемпературный склад класса А+ имеет возможности эксплуатации блоков в режиме «мороз» (от -18 до -24 °C), «холод» (от +2 до +6 °C) и классического «сухого» хранения.

В последние три года складские мощности данного формата в регионе активно наращивали федеральные и локальные торговые сети, которым требуются различные зоны хранения: от стандартных зон для продуктов длительного хранения и штучных товаров, не требующих особых условий, до зон глубокой заморозки, обработки овощей и фруктов. Большая часть функционирующих объектов реализована по схеме built-to-suit и используется собственниками или долгосрочными арендаторами для собственных нужд (продовольственные сети, поставщики, дистрибьютеров и пр.). Это связано как с отсутствием необходимых площадей на рынке, так и с возможными специфическими требованиями компаний к помещениям.

Также качественные современные мультитемпературные объекты пользовались спросом со стороны 3pl операторов и логистических компаний, некоторые из которых действуют в интересах активно развивающихся онлайн-ритейлеров и маркетплейсов.

Как поясняет старший консультант Департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилл Вечер, в настоящее время рынок аренды температурных складских площадей в Санкт-Петербург остаётся неразвитым.

«Строительство спекулятивных площадей данного формата из-за специфических требований конечных пользователей – дорогое и рискованное направление девелопмента. Кроме того, в 2022 году прекратились поставки качественного проверенного оборудования из европейских стран, и на данный момент продолжается поиск новых поставщиков и налаживание логических цепочек, – комментирует Кирилл Вечер. – На фоне развития российских ритейлеров и производственных компаний в регионе нарастает дефицит мультитемпературных складов. Прямо сейчас рынок готов поглотить минимум 50 тыс. кв. м таких площадей, и это без учета будущего роста спроса. Существующие холодильные и морозильные площади, которые, как правило, используются компаниями для собственных нужд либо находятся под управлением логистических операторов, предлагающих услуги ответственного хранения, редко выходят на рынок аренды».

По словам эксперта, рынок мультитемпературных складов испытывает не только дефицит вакантного предложения, но и проблему «морального устаревания» текущих объектов, арендуемых или находящихся в собственности компаний. При этом спрос сосредоточен на блоках среднего размера от 1500 до 3500 кв. м, что часто не соответствует ожиданиям девелоперов, традиционно реализующих новые мультитемпературные проекты с блоками от 10 000 кв м и более.

Фактически на данный момент в сегменте температурных складов в аренду предлагаются помещения комплексов «Интертерминал Кубинская» и «Русич Шушары». До конца 2023 года планируется ввод складского комплекса «100К» в Буграх, в составе которого находится мультитемпературный склад площадью 24 000 кв. м, а во Фрунзенском районе компанией ILR Construction готовится к сдаче морозильный склад на 7 000 кв. м для нужд производителя десертов «Десерт Фентези».

Как отмечает Кирилл Вечер, в последнее время большое количество запросов включает в себя аренду как холодильных, так и морозильных камер на одной площадке. Таким образом, наличие мультитемпературных камер позволяет с большей долей вероятности соответствовать предъявляемым арендаторами требованиям, и, соответственно, повысить конкурентное преимущество объекта.

Диапазон запрашиваемых арендных ставок на температурные складские помещения в Санкт-Петербургской агломерации составляет 13 200 - 18 100 руб./кв.м/год, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно. При этом значительное влияние на ставку аренды оказывают тип температурного режима и качество оборудования помещений (количество ворот докового типа на каждую камеру, наличие охлаждаемого пандуса, пандуса для малотоннажного транспорта, наличие зарядных комнат и встроенных офисно-бытовых помещений, а именно - диспетчерских, комнат для обогрева сотрудников, СУ и т.п.).